每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

萬達集團第一次贖回已出售的萬達廣場。

天眼查顯示，12月2日，煙臺芝罘萬達廣場有限公司（以下或簡稱煙臺芝罘萬達廣場項目）發(fā)生工商變更，新華保險旗下坤華（天津）股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）（以下簡稱坤華股權投資）、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司退出股東行列，新增上海萬達銳馳企業(yè)管理有限公司為全資控股股東，同時多位高級管理人員信息發(fā)生變更。

公開資料顯示，上海萬達銳馳企業(yè)管理有限公司成立于2023年，由大連萬達商業(yè)管理集團（以下簡稱萬達商管）100%持股，注冊資本5000萬元。萬達商管又是萬達集團核心子公司之一。

視覺中國圖

值得注意的是，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，2024年7月，萬達商管曾一度退出煙臺芝罘萬達廣場有限公司股東行列，此次重新進入，也就意味著萬達集團在此前密集出售萬達廣場后，首次完成對一座萬達廣場的贖回。

贖回大概率會被復制？

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，截至目前，坤華股權投資所擁有的萬達廣場數(shù)量仍有13座，其中包括此前與煙臺芝罘萬達廣場有限公司同期被收購的南京萬達茂投資有限公司、成都萬達商業(yè)廣場投資有限公司。

記者注意到，此前關于坤華股權投資、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司收購煙臺芝罘萬達廣場有限公司等相關細節(jié)，并未有很多公開信息披露。

12月3日，中國企業(yè)資本聯(lián)盟中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，坤華系收購的萬達廣場，大多嵌有類似“回購期權+固定IRR（內(nèi)部收益率）”條款，只要萬達方面仍保有行權資金額度，理論上可繼續(xù)贖回，但每座萬達廣場的現(xiàn)金流情況不同，IRR門檻也不一樣，煙臺芝罘萬達廣場項目的高回報、高出租率，使其成為第一順位“回購標的”，其他三四線城市的萬達廣場若租金增長乏力，萬達方面未必會行權。

就此次為何贖回、贖回條件等問題，《每日經(jīng)濟新聞》記者聯(lián)系了萬達集團，但公司相關人士表示“沒有可以回復的內(nèi)容”。

事實上，在對萬達廣場的收購上，包括陽光保險、大家人壽、太保資本、中銀三星保險、橫琴人壽等在內(nèi)的險資曾是主要買家。

今年5月，由太盟、高和豐德、騰訊、潘達商管、陽光人壽保險等共同設立的合營企業(yè)，共同收購48個萬達廣場項目公司100%股權時，險資的身影也持續(xù)存在。不過，萬達廣 場的經(jīng)營并未發(fā)生變化，依然由萬達商管運營。

對于這次贖回的原因，柏文喜認為，煙臺芝罘萬達廣場項目，是當?shù)刎硅斏倘ΜF(xiàn)金流最穩(wěn)定的項目之一，金街鋪位出租率常年接近100%，年化租金回報率在5%以上，屬于“下金蛋的雞”。

柏文喜進一步指出，經(jīng)過2024年以來的密集出售，萬達方面的債務規(guī)模已大幅減小，短期剛性兌付峰值已過，“保生存”階段結束，公司有余力開始“保質量”。因此，這筆贖回被多家機構解讀為“向市場秀肌肉”，證明公司資產(chǎn)負債表已修復到可擇時回購優(yōu)質資產(chǎn)的水準。首單成功贖回相當于向險資、信托等接盤方證明“萬達方面的回購錢能到賬”，有利于降低剩余項目的期權信用溢價，未來若萬達方面啟動REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）或基金化退出，曾附帶回購記錄的資產(chǎn)，更容易獲得估值溢價。

柏文喜還表示，煙臺芝罘萬達廣場項目贖回案例大概率會被萬達方面復制，但只會集中核心商圈的“頭部廣場”，不會全面鋪開。

提供了一個“正序”樣本？

盡管贖回了一座萬達廣場，但資產(chǎn)出售仍然是萬達集團當前的“主旋律”。

天眼查顯示，今年10月21日，廣州增城萬達廣場有限公司發(fā)生工商變更，萬達商管退出股東行列，新增北京嘉君科技發(fā)展有限公司為股東并全資持股，法定代表人從吳華變更為宋敏。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，廣州增城萬達廣場有限公司成立于2012年3月，注冊資本2.5億元，經(jīng)營范圍為企業(yè)管理服務、企業(yè)自有資金投資、房屋租賃、物業(yè)管理、場地租賃。

就在廣州增城萬達廣場有限公司工商信息變更前兩天，黃石萬達廣場投資有限公司也發(fā)生股東變更：大連萬達銳馳企業(yè)管理有限公司、大連萬銳企業(yè)管理有限公司退出，北京嘉君科技發(fā)展有限公司對黃石萬達廣場投資有限公司100%持股，后者法定代表人從吳華變更為宋敏。

對此，柏文喜分析指出，2025年，萬達方面仍同步出售邊緣資產(chǎn)，如上述增城萬達廣場，“邊賣邊買”說明公司現(xiàn)金流并非十分寬裕，贖回節(jié)奏會嚴格遵循“優(yōu)質先回、虧損暫緩”的篩選邏輯，而不會一次性大規(guī)?；刭?。

柏文喜還提到，萬達方面對外仍強調(diào)“輕資產(chǎn)為主”，但私下提出“輕重平衡”。

與此同時，萬達方面仍有新增股權凍結信息。例如，10月27日，天眼查顯示，萬達商管新增兩則股權凍結信息，股權所在企業(yè)分別為義烏萬達廣場投資有限公司、綿陽涪城萬達廣場有限公司，凍結股權數(shù)額分別為約1億元和5000萬元，凍結期限均為3年，執(zhí)行法院均為南京市中級人民法院。

截至目前，萬達集團仍有50條股權凍結信息，累計股權凍結金額上百億元，被執(zhí)行人信息10條，涉及金額超50億元；萬達商管則涉及股權凍結風險信息56條，被執(zhí)行人高風險信息4條，歷史被執(zhí)行人信息38條。

柏文喜向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，地產(chǎn)下行周期里，“帶回購的出售”成為資產(chǎn)所有方與運營商的過渡性工具——運營商救急融資，資方鎖定回報。

“萬達方面此次贖回萬達廣場項目，提供了一個‘正序’樣本：先止血，再修復資產(chǎn)負債表，此后擇時回購核心資產(chǎn)；未來，其他房企若想效仿，前提是必須真正降低有息負債，現(xiàn)金流穩(wěn)定，否則回購條款只能空轉。”柏文喜最后指出。

封面圖片來源：視覺中國圖