每經記者｜陳夢妤    每經編輯｜魏文藝    

隨著“國家隊”性質的保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）集中入市，以及地方政府加大存量房源收儲力度，部分城市的保租房開始面臨出租率壓力。

3月初，西安市住建局發(fā)布通知，外來務工人員選擇保障性租賃住房優(yōu)惠活動項目時，租金價格可享受10%到50%的優(yōu)惠；2月初，根據(jù)珠海萬山海洋開發(fā)試驗區(qū)住建局消息，東澳島南沙灣片區(qū)保障性租賃住房租金按評估租金58元/平方米/月的70%收取，且已于1月1日起實施。

圖片來源：西安市住建局網站

那么問題來了，在本身就具備相對價格優(yōu)勢的情況下，國有房東降租到底意味著什么？

3月11日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《每日經濟新聞》記者（以下簡稱“每經記者”）分析認為，一是保租房面臨出租率提升的壓力；二是租客對于租金比較敏感，特別是年輕人、新市民，包括靈活就業(yè)人群等，需要在租金上給予扶持；三是各地開年給企業(yè)招工減負，降低企業(yè)用工成本，同時也為了吸引人口、吸引人才。

不過，有房企系長租公寓人士在接受每經記者采訪時表示：“國有房東開始降租，這也意味著整個租賃市場正在進入一個深度調整期，行業(yè)洗牌將加速。”

國企系企業(yè)加速涌入住房租賃市場

現(xiàn)階段各地對于保租房的價格定義各有不同，但相比市場化租賃住房具備相對優(yōu)勢。

以北京為例，根據(jù)北京市住建委《關于規(guī)范本市保障性租賃住房租金管理工作的通知（征求意見稿）》的說法，北京市保障性租賃住房采取市場化運營，持有運營單位動態(tài)調整備案租金時，項目租金仍應低于同地段同品質市場租賃住房評估租金標準。項目備案租金上漲的，租金年度漲幅應低于周邊租金漲幅，且不高于5%。租金調整后，應按要求重新提交備案。

再以深圳市光明區(qū)為參考，政府組織配租的保租房租金按照同期同區(qū)域同品質租賃住房市場參考租金的60%確定；社會主體出租的保租房，租金不高于同期同區(qū)域同品質租賃住房市場參考租金的90%。

克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，截至2025年年末，國企系企業(yè)在住房租賃市場TOP30企業(yè)中的市場份額占比已超過20%。

尤其值得注意的是，國企系企業(yè)的住房租賃市場份額同比漲幅達5.41%，大大領先于房企系及資管系企業(yè)，標志著住房租賃市場頭部格局正加速向國企主導方向演進。2025年，國企系住房租賃年規(guī)模增長超9萬間。多家國企系企業(yè)亦在加速涌入住房租賃市場，地方平臺公司表現(xiàn)尤為活躍。

與此同時，越來越多“國家隊”也下場收房，通過?？顚ｍ椀炔僮?，預期加快二手房交易流通。

今年1月16日，湖南省人民政府辦公廳在《關于推動2026年一季度經濟實現(xiàn)平穩(wěn)起步的若干舉措》中提出，推進利用專項債收購存量商品房用作保障性住房、人才住房、安置房和大學生宿舍等工作；2月2日，上海收購二手房用于保障性租賃住房實質性啟動，浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)作為首批試點，與建設銀行上海市分行正式簽約。

每經記者梳理發(fā)現(xiàn)，早在2024年10月，時任財政部部長助理宋其超就表示，為了促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，財政部擬會同相關部門實施利用專項債收儲土地和收購存量商品房政策。今年的政府工作報告也明確提出“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。

中指研究院認為，預計未來將有更多城市跟進落地，在增加保障房供給的同時，也可以打通新房、二手房置換鏈條，促進住房需求釋放。

據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，2025年以來，包括浙江、四川等省市共發(fā)行相關專項債超43億元；今年初保障性住房再貸款利率下降至1.25%，有望為收購存量商品房提供更多支持，預計2026年將有更多配套政策出臺，保障性安居工程補助資金、城中村改造專項資金等用于收購存量商品房或成為更多城市探索的方向。 

“市場化長租公寓需要直面經營環(huán)境變化”

保障性租賃住房集中入市以及地方政府加大存量房源收儲力度，對于既有的市場化租賃房源而言會有什么影響？

李宇嘉向每經記者表示，保租房以其較低租金、保障屬性特征，本來與純市場化租賃是存在差異化競爭的，但由于現(xiàn)實中兩者存在交集，加上市場上不少房東和租客都認為“保租房與市場租賃房差不多”，導致在保租房供應大的區(qū)域（如上海五大新城），前者對市場租賃造成分流，保租房低租金還可能導致租金下跌的市場預期。

“特別是在面對出租去化競爭的情況下，保租房會擴大租賃的群體范圍，比如，只要無房、正常繳納社保的人群都可以租房。在租客對租金比較敏感、對未來收入和就業(yè)預期轉弱的情況下，選擇租金相對低的同區(qū)域保租房的傾向高了?！崩钣罴畏治稣J為，“租金是房價的現(xiàn)金流折現(xiàn)反映，租金不穩(wěn)必然導致房價不穩(wěn)。一般認為3%至4%的租金回報率（單位租金/單位房價）才是合理水平。”

在實際操作中，正如李宇嘉所言，保租房和市場化租賃房源存在交集，不少企業(yè)也同時持有兩種類型的租賃房源。

比如，龍湖冠寓是龍湖集團的集中式租賃住房品牌，但其旗下也有不少保租房項目。每經記者了解到，龍湖冠寓北京郭公莊地鐵站店是北京首例“非居改?！表椖浚ㄖ笇?閑置或低效利用的非居住存量房屋?改建為保障性租賃住房?的政策與實踐模式，旨在盤活存量資產、快速增加保障性住房供給，尤其適用于人口流入大、住房需求旺盛的城市），于2022年11月正式開業(yè)。

龍湖冠寓方面向每經記者介紹，該項目租金低于同地段市場20%，為租戶節(jié)省住房成本年均超千萬元。通過盤活低效商辦資產，釋放2.89萬平方米居住空間，提升了城市資源利用效率，獲北京市住建委認可。項目自運營以來，長期保持95%以上穩(wěn)定出租率，租戶平均租期約12.3個月，平均租期比非納保門店拉長約4個月。

“過去兩年，保租房集中入市確實在部分城市的局部區(qū)域形成了供給壓力，客觀上加劇了空置率管控難度。對于市場化長租公寓而言，這是一個需要直面的經營環(huán)境變化?！饼埡谠⒎矫嫣寡?，“但我們也要看到，這一現(xiàn)象反映的是地方政府加快盤活存量、盡快實現(xiàn)資金回流的階段性訴求，具有一定的階段性特征。我們既參與保租房的運營托管，也堅守市場化產品線，在提供高品質居住體驗的同時，這種組合策略也能有效分散單一市場波動的風險。”

“整個租賃市場正在進入一個深度調整期”

根據(jù)克而瑞長租的統(tǒng)計，保租房大規(guī)模入市，全國核心15城平均租金同比降幅達3.3%，租金表現(xiàn)為近五年低位。分城市看，2025年全年僅北京、廣州兩城租金同比上漲，其余城市租金同比普降，其中成都、重慶、杭州三城降幅超過7%，主要受城市近年來新增供應以低價的保租房項目主導，導致城市整體租金同比降幅較高。未來隨著城市保租房持續(xù)入市，集中式公寓整體租金水平或持續(xù)承壓。

李宇嘉認為，保租房盡管租金較低，但也有短板，即受限于成本和標準化要求，往往戶型單一、裝修風格統(tǒng)一且偏保守，缺乏個性化和品質感，但市場化租賃企業(yè)能解決這些問題。

“整體來看，市場化租賃企業(yè)應打造深度社群運營與服務體系，這是其軟實力。保租房主要依靠政府或國企平臺運營，服務多停留在基礎的物業(yè)維修和安保，缺乏活躍的社群文化和增值服務，這是其短板?！崩钣罴握J為，“市場化租賃企業(yè)應打造社群生態(tài)，建立基于興趣（如跑步、讀書、電競、寵物）的社群，將公寓變成‘社交樞紐’；推出管家式服務，提供保潔、洗衣、代收快遞甚至寵物托管、早餐配送等‘酒店式’服務；推進職住聯(lián)動，與周邊產業(yè)園區(qū)深度合作，提供通勤班車、企業(yè)團購優(yōu)惠甚至聯(lián)合辦公空間，打造工作+生活閉環(huán)?！?/p>

李宇嘉建議，地方政府應該在高凈值人群就業(yè)集中區(qū)，特別是CBD（中央商務區(qū)），推進商辦改租賃的政策扶持，包括規(guī)劃、用地、配套、舊改等方面的流程優(yōu)化、營商環(huán)境扶持，以激活市場改造這類房源，并將其打造為優(yōu)質長租公寓的動力。

龍湖冠寓方面向每經記者表示：“每年節(jié)后返城是長租公寓市場的重要節(jié)點。冠寓一貫重視這一時間窗口，會在春季推出面向新入住客群的組合服務權益，例如免押金或減免首月部分服務費、不同城市的免費換房、贈送生活禮包等增值服務，降低新租客的入住門檻和切換成本?！?/p>

“國有房東開始降租，也意味著整個租賃市場正在進入一個深度調整期，行業(yè)洗牌將加速。有規(guī)模、有品牌、有運營能力的專業(yè)機構，反而可能在這一過程中獲得整合機會。這是挑戰(zhàn)，但對冠寓而言，也是驗證長期主義價值的窗口?！饼埡谠⒎矫姹硎尽?/p>

免責聲明：本文內容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構成投資建議，使用前請核實。據(jù)此操作，風險自擔。

封面圖片來源：祝裕