每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜段煉 陳夢(mèng)妤    

曾被視為房地產(chǎn)行業(yè)“現(xiàn)金奶牛”的物業(yè)管理行業(yè)也正面臨資金難題。

克而瑞物管研究中心數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強(qiáng)）平均收繳率已降至71%，連續(xù)四年下滑。上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

中物智庫數(shù)據(jù)同樣顯示，2025年百?gòu)?qiáng)物企住宅物業(yè)費(fèi)收繳率已跌至82.3%，行業(yè)住宅物業(yè)服務(wù)滿意度僅73.2分，創(chuàng)下近年新低。

“這絕非簡(jiǎn)單的周期性波動(dòng)，而是宣告了行業(yè)徹底告別依附地產(chǎn)的粗放增長(zhǎng)時(shí)代，正式進(jìn)入一場(chǎng)關(guān)乎生存與價(jià)值重構(gòu)的‘硬仗’?！敝形镏菐煸趫?bào)告中指出。

圖片來源：每經(jīng)媒資庫

物業(yè)費(fèi)越來越難收          

2月24日，第一太平融科物業(yè)管理（北京）有限公司合肥分公司向合肥北辰天都小區(qū)發(fā)出了《對(duì)外工作聯(lián)絡(luò)函》，明確指出“業(yè)主物業(yè)費(fèi)收繳率持續(xù)偏低，已入住業(yè)主欠費(fèi)情況較為突出”“項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)虧損，客觀上已無力繼續(xù)維持物業(yè)服務(wù)所做出的商業(yè)及運(yùn)營(yíng)決策”，公司將于2026年5月24日起正式撤出小區(qū)的物業(yè)服務(wù)工作。

同樣是在今年初，融創(chuàng)服務(wù)太原分公司正式向當(dāng)?shù)刈〗ú块T提交了撤場(chǎng)申請(qǐng)，擬于2026年4月30日前退出對(duì)晉中市通建融創(chuàng)城的物業(yè)服務(wù)，理由也是項(xiàng)目“長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)，超出公司可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的承受范圍”。

據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)，2025年物業(yè)撤場(chǎng)項(xiàng)目有173個(gè)，其中64.7%的案例屬于物業(yè)企業(yè)“主動(dòng)撤出”或“到期不續(xù)”。而“主動(dòng)撤出”的背后則主要是由于小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率低，導(dǎo)致現(xiàn)金流承壓。

一頭部物業(yè)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱每經(jīng)記者或記者）：“當(dāng)前公司在物業(yè)費(fèi)收繳上確實(shí)遇到了很大困難，項(xiàng)目屬性決定了物業(yè)費(fèi)收繳情況。”她舉例稱，如老舊小區(qū)、回遷房，或者部分投資屬性較強(qiáng)的小區(qū)，物業(yè)費(fèi)收繳率非常低，但商品房特別是開盤當(dāng)年清空、入住率較高的小區(qū)，收繳率就比較高。

據(jù)其透露，集團(tuán)對(duì)每個(gè)區(qū)域公司的收繳率有一個(gè)強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)，但“部分項(xiàng)目確實(shí)難以達(dá)標(biāo)的，則可能以組團(tuán)形式，通過區(qū)域均值達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)”。她坦言，公司通過社區(qū)活動(dòng)、居民活動(dòng)等提高滿意度，以激發(fā)業(yè)主的繳費(fèi)意愿；同時(shí)圍繞家政、裝修、房屋檢測(cè)、陪診以及單身經(jīng)濟(jì)等去發(fā)展新的增值業(yè)務(wù)，“以輔助業(yè)務(wù)形式補(bǔ)貼項(xiàng)目營(yíng)收”。

克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強(qiáng)）平均收繳率已降至71%，連續(xù)四年下滑；上市物企收繳率為78%，中小物企則普遍低于65%，部分甚至跌破50%。

中物智庫調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2025年百?gòu)?qiáng)企業(yè)住宅物業(yè)費(fèi)收繳率僅82.3%，較上年減少2.4個(gè)百分點(diǎn)?；厮輾v史，這一數(shù)據(jù)較2020年左右的93%高點(diǎn)，已下滑約10個(gè)百分點(diǎn)。這意味著，即便是行業(yè)標(biāo)桿，也未能幸免于業(yè)主繳費(fèi)意愿持續(xù)走低帶來的現(xiàn)金流壓力。

“收繳困境源于政策、市場(chǎng)與業(yè)主行為的三重?cái)D壓?！笨硕鹞锕茉趫?bào)告中指出，近年來多地出臺(tái)了物業(yè)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)政策，對(duì)普通住宅的前期物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行嚴(yán)格管控，部分業(yè)主或存在“不降不繳”或“服務(wù)未明顯改善就不繳費(fèi)”的觀望心態(tài)，業(yè)主繳費(fèi)意愿下降；同時(shí)空置房物業(yè)費(fèi)折扣政策進(jìn)一步加劇了收繳壓力。

與此同時(shí)，居民收入預(yù)期不穩(wěn)定，對(duì)物業(yè)費(fèi)等固定支出的敏感度提升，部分業(yè)主延遲或拒絕繳納物業(yè)費(fèi)?！拔磥恚袠I(yè)收繳率下行的趨勢(shì)仍將持續(xù)，行業(yè)現(xiàn)金流與運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定性將持續(xù)承壓。”

全面進(jìn)入下半場(chǎng)

下降的不僅僅是收繳率，還有業(yè)主滿意度。

中物智庫數(shù)據(jù)顯示，2025年行業(yè)住宅物業(yè)服務(wù)滿意度僅73.2分，較上年同期減少1.4分。安保、保潔、綠化、維修等基礎(chǔ)服務(wù)的投訴率顯著上升，其中“響應(yīng)不及時(shí)、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、解決不徹底”成為業(yè)主詬病的焦點(diǎn)。

“服務(wù)質(zhì)量是收繳率的核心支撐，滿意度是服務(wù)質(zhì)量的直接體現(xiàn)。”中物智庫表示，每一次漏水維修、每一次停車引導(dǎo)、每一次清潔服務(wù)，都在積累或消耗業(yè)主的滿意度，進(jìn)而影響業(yè)主的繳費(fèi)意愿。物業(yè)企業(yè)要提升收繳率，不能單純依靠催費(fèi)，而需系統(tǒng)性解決歷史遺留問題、提升服務(wù)品質(zhì)、增強(qiáng)信息透明度。

以杭州河匯板塊東方御府為例，據(jù)錢江晚報(bào)報(bào)道，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率已經(jīng)連續(xù)4年達(dá)到100%，關(guān)鍵就在于物業(yè)團(tuán)隊(duì)入駐后在服務(wù)品質(zhì)上下功夫，對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等進(jìn)行了大力提升，物業(yè)服務(wù)逐步贏得了業(yè)主認(rèn)可。

碧桂園服務(wù)也通過對(duì)上海靜安區(qū)陽曲小區(qū)周邊資源整合、開發(fā)增值服務(wù)、構(gòu)建共治模式等，讓這個(gè)房齡超40年、物業(yè)費(fèi)不足1元的老舊小區(qū)，實(shí)現(xiàn)了“微利可持續(xù)”的運(yùn)營(yíng)破局。

而萬科物業(yè)已在重慶萬科金域?qū)W府翰林小區(qū)等多個(gè)項(xiàng)目落地“彈性定價(jià)”模式。

注：2024年底，萬科物業(yè)提出“彈性定價(jià)”，根據(jù)95個(gè)服務(wù)空間和1530個(gè)作業(yè)對(duì)象梳理了158項(xiàng)必選服務(wù)，確保社區(qū)基本運(yùn)營(yíng)安全和秩序；另有350項(xiàng)自選服務(wù)，由業(yè)主按需共同選擇服務(wù)事項(xiàng)和頻次。

“物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了‘依附地產(chǎn)、粗放增長(zhǎng)’的上半場(chǎng)，全面進(jìn)入‘獨(dú)立運(yùn)營(yíng)、精耕細(xì)作’的下半場(chǎng)?！敝形镏菐毂硎荆瑵M意度與收繳率的雙降，是行業(yè)長(zhǎng)期積累矛盾的集中爆發(fā)，也是轉(zhuǎn)型陣痛的必然體現(xiàn)，更是行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的重要契機(jī)。

“這個(gè)新賽場(chǎng)上的贏家，不一定是規(guī)模最大的企業(yè)，而是那些擅長(zhǎng)處理歷史遺留問題、敢于擁抱服務(wù)透明化、能在微觀層面化解宏觀矛盾的企業(yè)?！?/p>

（免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。）

記者|陳利                      

編輯|段煉 陳夢(mèng)妤 杜恒峰                      

校對(duì)|何小桃                      

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