每經(jīng)評(píng)論員 陳夢(mèng)妤

深鐵和萬科雙料掌門人的身份，辛杰維持了259天。

10月13日早間，萬科在港交所的一則公告，側(cè)面回應(yīng)了這段時(shí)間關(guān)于辛杰的市場(chǎng)傳聞。一如既往，在關(guān)于萬科的各種傳聞甚囂塵上之時(shí)，依舊是深鐵系主持大局。

根據(jù)公告，10月12日，辛杰提交書面辭職報(bào)告，因個(gè)人原因申請(qǐng)辭任萬科非執(zhí)行董事及董事長(zhǎng)職務(wù)，辭任后將不再擔(dān)任萬科任何職務(wù)。他的接任者，則是現(xiàn)任萬科董事、審計(jì)委員會(huì)委員，深鐵集團(tuán)黨委副書記、董事、總經(jīng)理黃力平。在今年6月的萬科年度股東大會(huì)上，黃力平與郁亮、辛杰同坐主席臺(tái)第一排。

事實(shí)上，黃力平已擔(dān)任萬科董事4年，熟悉公司運(yùn)營(yíng)情況。這一調(diào)整，有助于維持萬科在改革化險(xiǎn)關(guān)鍵期的內(nèi)部穩(wěn)定，保障財(cái)務(wù)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的平穩(wěn)過渡。

客觀說，萬科之于房地產(chǎn)行業(yè)，早已具備超出企業(yè)個(gè)體的意義。

2018年郁亮喊出“活下去”時(shí)，萬科被視為行業(yè)吹哨人，預(yù)警了房地產(chǎn)高杠桿模式的不可持續(xù)性。盡管郁亮彼時(shí)強(qiáng)調(diào)“活下去”是對(duì)萬科自己說的，但7年來行業(yè)的巨大變化，無不印證著這個(gè)警示。

到2023年11月，萬科遭遇“股債雙殺”，面對(duì)這種非理性波動(dòng)，萬科與金融機(jī)構(gòu)召開緊急會(huì)議，深圳市國(guó)資委、深鐵集團(tuán)等相關(guān)人士均有出席。會(huì)上，深鐵方面表態(tài)將堅(jiān)定與萬科站在一起，已準(zhǔn)備好豐富“工具箱”給予支持。深圳市國(guó)資委則強(qiáng)調(diào)，國(guó)資國(guó)企有實(shí)力也有能力支持萬科防范和應(yīng)對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)。作為深圳國(guó)資體系的重要成員，深圳國(guó)資委將萬科納入統(tǒng)計(jì)報(bào)表范圍，足以體現(xiàn)對(duì)這家本土企業(yè)的重視，畢竟國(guó)資立場(chǎng)鮮明力挺企業(yè)實(shí)屬罕見。這次會(huì)議，給被過度恐慌情緒影響的市場(chǎng)各方吃下了“定心丸”。

這兩年，深鐵集團(tuán)“真金白銀”馳援萬科。截至9月16日，深鐵集團(tuán)今年已9次向萬科提供股東借款，成為萬科最穩(wěn)定的外部資金來源。截至2025年上半年，萬科短期借款為231.46億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為1347.13億元，已如期完成243.9億元公開債償還，2027年之前已無境外公開債到期。

事實(shí)上，作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革的標(biāo)桿，萬科的命運(yùn)變遷與樓市穩(wěn)定已形成深度綁定——其戰(zhàn)略調(diào)整、債務(wù)化解乃至股東支持，都是觀察行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重要窗口，也在為行業(yè)如何穿越周期、實(shí)現(xiàn)軟著陸積累經(jīng)驗(yàn)。

其一，萬科2024年的交付規(guī)模超18萬套，響應(yīng)中央提出的扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作要求，直接關(guān)系民生穩(wěn)定。從某種意義上看，這也是房地產(chǎn)從高杠桿擴(kuò)張向民生保障功能全面回歸的良好征兆。

其二，萬科的債務(wù)處置方式或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解的參考模板。根據(jù)萬科的“一攬子方案”，除了聚焦綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓三大主業(yè)，退出非主業(yè)領(lǐng)域并清理相關(guān)財(cái)務(wù)投資外，萬科還計(jì)劃每年通過大宗資產(chǎn)交易實(shí)現(xiàn)200億元交易額，并在商業(yè)、物流、租賃住宅等多賽道實(shí)現(xiàn)REITs（注：不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）突破。這種既保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)又保債權(quán)人權(quán)益的處置方式，為行業(yè)提供了非爆雷式風(fēng)險(xiǎn)化解路徑。

比如，在長(zhǎng)租公寓這個(gè)板塊，萬科闖出一條新路。旗下泊寓為行業(yè)頭部品牌，全國(guó)開業(yè)房間數(shù)突破20萬間，覆蓋全國(guó)29個(gè)重點(diǎn)城市。2023年起，泊寓實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)盈利，規(guī)模、納保數(shù)量、運(yùn)營(yíng)效率三項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)持續(xù)保持全行業(yè)第一，成為國(guó)內(nèi)租賃住房市場(chǎng)的重要引領(lǐng)者。

其三，國(guó)資團(tuán)隊(duì)入主轉(zhuǎn)型，或預(yù)示著未來房企發(fā)展模式與運(yùn)營(yíng)機(jī)制的變化調(diào)整。新任董事長(zhǎng)黃力平的基建+開發(fā)協(xié)同經(jīng)驗(yàn)，可以更好地推動(dòng)萬科在TOD綜合開發(fā)、城市更新等賽道加速布局。這種國(guó)資背景+市場(chǎng)化機(jī)制的治理結(jié)構(gòu)，可能成為未來部分房企的標(biāo)配——既保留民企效率優(yōu)勢(shì)，又強(qiáng)化國(guó)資資源整合能力。

萬科過去是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿，在房地產(chǎn)行業(yè)告別高杠桿擴(kuò)張、回歸民生屬性的轉(zhuǎn)型時(shí)代，萬科依然要努力當(dāng)好轉(zhuǎn)型發(fā)展的標(biāo)桿。這是企業(yè)自身發(fā)展需要，更是對(duì)行業(yè)未來的責(zé)任。若萬科能通過深鐵集團(tuán)的支持并最終實(shí)現(xiàn)軟著陸，將有效緩解市場(chǎng)對(duì)房企流動(dòng)性的恐慌，為行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整爭(zhēng)取時(shí)間，這對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的未來格局與信心重塑具有重要意義。

就在9月底，深圳華強(qiáng)北那家由辛杰操盤并令他一戰(zhàn)成名的項(xiàng)目“圣廷苑酒店”，原標(biāo)牌被換成了“城際酒店”標(biāo)識(shí)，而現(xiàn)在萬科也迎來了新一任董事長(zhǎng)。

城市的天際線始終更新，行業(yè)的邏輯已然重構(gòu)。萬科的核心掌舵人現(xiàn)在責(zé)任之大，壓力之大可以想象。當(dāng)務(wù)之急是帶領(lǐng)萬科走出樓市周期性波動(dòng)的泥沼，形成穩(wěn)定的發(fā)展預(yù)期，打開新的發(fā)展空間。

一切都是新的開始。期待歷經(jīng)風(fēng)雨的萬科，重樹市場(chǎng)信心，能更加堅(jiān)韌，也能更好地“活下去”，在行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新階段，探索新路徑、提供新經(jīng)驗(yàn)。

封面圖片來源：每經(jīng)原創(chuàng)