每經(jīng)記者｜包晶晶    每經(jīng)編輯｜魏官紅    

春節(jié)假期一過(guò)，在全國(guó)樓市中表現(xiàn)不俗的上海，率先打出一套政策優(yōu)化“組合拳”。

2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市財(cái)政局、市稅務(wù)局、市公積金管理中心等五部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》，業(yè)內(nèi)稱為“滬七條”），自2026年2月26日起施行。

每日經(jīng)濟(jì)新聞

《通知》發(fā)布后，市場(chǎng)反響強(qiáng)烈。建發(fā)房產(chǎn)上海營(yíng)銷負(fù)責(zé)人通過(guò)微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示：“新政實(shí)施后，會(huì)有一波購(gòu)買力的釋放和客戶購(gòu)房信心的提振，要抓緊時(shí)間讓市場(chǎng)和客戶看到我們的產(chǎn)品力和項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)。”

保利世博天悅營(yíng)銷負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)表示：“未來(lái)主推4000萬(wàn)元以上的高端住宅，上海重磅落地的樓市新政，大幅放寬限購(gòu)條件、降低置業(yè)成本，打破非滬籍群體購(gòu)房壁壘，也打開(kāi)了置業(yè)上海的黃金窗口?！?/p>

58安居客研究院院長(zhǎng)張波書(shū)面回復(fù)記者稱：“此次政策是針對(duì)剛需、改善、置換三類真實(shí)需求的精準(zhǔn)賦能，政策落地后將直接帶動(dòng)三大需求釋放。一是新市民、新人才的外環(huán)內(nèi)首置需求，二是長(zhǎng)期在滬人群的外環(huán)內(nèi)改善增購(gòu)需求，三是滬籍家庭的置換升級(jí)需求。這三類需求均為市場(chǎng)核心合理需求，將有效激活上海新房、二手房交易活力，緩解二手房流動(dòng)性壓力，推動(dòng)交易規(guī)模穩(wěn)步提升?！?/p>

限購(gòu)政策調(diào)減

《通知》通過(guò)三大動(dòng)作進(jìn)一步調(diào)減住房限購(gòu)政策：

一是非上海本市戶籍居民家庭或成年單身人士購(gòu)買外環(huán)內(nèi)住房的，購(gòu)房所需繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限，調(diào)整為購(gòu)房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上。

二是在上海本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的非上海本市戶籍居民家庭或成年單身人士，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上，可在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房。

三是持《上海市居住證》滿5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在上海本市限購(gòu)1套住房，無(wú)需提供繳納社?；騻€(gè)稅證明。

按照上述規(guī)定，非滬籍居民家庭或成年單身人士，自購(gòu)房之日前在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房；連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。持《上海市居住證》滿5年及以上的，在全市范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。

擴(kuò)大公積金支持范圍

在優(yōu)化住房公積金政策層面，包括適度提高住房公積金最高貸款額度、優(yōu)化貸款套數(shù)認(rèn)定等。

繳存人家庭購(gòu)買首套住房的公積金貸款最高額度從160萬(wàn)元提高至240萬(wàn)元，疊加多子女家庭和購(gòu)買綠色建筑最高貸款額度上浮政策（最高上浮35%），上海本市公積金家庭貸款最高額度可達(dá)324萬(wàn)元。對(duì)購(gòu)買第二套住房的最高貸款額度也相應(yīng)予以提高。

對(duì)于已使用過(guò)公積金貸款的本市繳存人家庭，在本市無(wú)住房或僅有1套住房且當(dāng)前已結(jié)清住房公積金貸款的，在本市再次購(gòu)房時(shí)可申請(qǐng)公積金貸款。

此外，公積金貸款支持政策的適用范圍從購(gòu)買首套住房拓展至購(gòu)買第二套住房。即對(duì)多子女家庭購(gòu)買第二套住房的，最高貸款額度在本市最高貸款額度基礎(chǔ)上上浮20%。

“公積金貸款政策的優(yōu)化，是本次新政提升支付能力、打通置換鏈條的核心抓手，直擊上海改善置換痛點(diǎn)，與市場(chǎng)‘賣舊買新’的核心需求高度契合。2025年上海二手房掛牌時(shí)長(zhǎng)同比延長(zhǎng)15.26%，達(dá)98.75天，流動(dòng)性壓力顯著，而新房找房熱度同比下降12.0%，改善需求因支付能力、貸款限制難以釋放?！睆埐ㄕJ(rèn)為。

“此次將首套公積金貸款額度從160萬(wàn)元提至240萬(wàn)元，疊加多子女、綠色建筑上浮政策后最高達(dá)324萬(wàn)元，適配上海樓市高總價(jià)的特征，可有效降低剛需與改善家庭的首付和月供壓力。多子女家庭二套房貸款額度上浮20%的政策，將精準(zhǔn)匹配這類家庭的居住升級(jí)需求，也貼合人口結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)。公積金政策的優(yōu)化，將有效提升改善家庭購(gòu)房能力，推動(dòng)上海二手房流通性提升，進(jìn)而帶動(dòng)新房市場(chǎng)改善需求釋放，形成一二手市場(chǎng)雙向賦能?！彼a(bǔ)充說(shuō)。

部分情況暫免房產(chǎn)稅

為支持居民置換改善需求，《通知》規(guī)定自2026年1月1日起，對(duì)上海本市戶籍居民家庭中的子女成年后，購(gòu)買住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。即對(duì)購(gòu)房人于未成年時(shí)（或于本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)前）已與父母、（外）祖父母共同擁有住房的，在本市新購(gòu)或置換住房后，該住房仍屬于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同擁有住房外），暫免征收個(gè)人住房房產(chǎn)稅。

購(gòu)房人家庭住房情況發(fā)生變化，符合上述條件的，可向應(yīng)稅住房所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)重新辦理個(gè)人住房房產(chǎn)稅納稅信息申報(bào)、認(rèn)定，從稅務(wù)機(jī)關(guān)重新認(rèn)定之次月起調(diào)整納稅，并退還所屬期在2026年1月1日以后多繳納的稅款。

對(duì)此，張波分析認(rèn)為：“個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策的完善，是對(duì)滬籍家庭改善置換需求的實(shí)質(zhì)性松綁，可精準(zhǔn)緩解置業(yè)稅費(fèi)顧慮，與當(dāng)前二手房流通性不足的特征形成呼應(yīng)。2025年上海二手房成交占比65%以上，成為市場(chǎng)成交主力，滬籍家庭作為本地置業(yè)主力，其改善置換需求的釋放是推動(dòng)市場(chǎng)循環(huán)的關(guān)鍵。此次房產(chǎn)稅政策調(diào)整，不僅能鼓勵(lì)滬籍家庭合理置換，更能推動(dòng)二手房市場(chǎng)房源流通性提升?！?/p>

封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞