每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

進入9月，樓市迎來傳統(tǒng)的“金九銀十”銷售旺季。而在上周五（9月5日），深圳出臺了新一輪的樓市新政，為金九樓市再添一把火。

9月5日晚間，深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（以下簡稱深圳樓市“9·5新政”）。本次深圳樓市新政主要從3個方面進行調(diào)整：放寬限購、松綁企業(yè)購房、優(yōu)化信貸。

其中放寬限購分為四條：第一，有深圳市戶籍或繳納個稅和社保1年證明的，限購區(qū)收縮至福田區(qū)、南山區(qū)和寶安區(qū)新安街道，范圍大大縮??；第二，非深圳市戶籍人口和即便沒有繳納個稅和社保1年證明的，也可以在非限購區(qū)購買兩套住房；第三，在鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)購買商品住房，不再審核購房資格，完全放開限購；第四，單身人士買房等同家庭，購房名額可多一套。優(yōu)化信貸方面，住房貸款利率也不再區(qū)分首套住房和二套住房，都交由金融機構(gòu)根據(jù)深圳市市場利率定價自律機制要求和機構(gòu)經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素自行確定。

在上述利好政策及傳統(tǒng)銷售旺季到來的雙重作用下，深圳房地產(chǎn)市場表現(xiàn)如何？

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者實地走訪了深圳樓市頗具代表性的幾個樓盤項目——珈譽玖璽、翰熙典居和京基璟譽府，它們分別位于寶安區(qū)、南山區(qū)和羅湖區(qū)。

樓盤帶看量、成交量提升

深圳樓市“9·5新政”落地首個周末（9月6日至7日），當?shù)貥鞘械玫搅擞辛χ啤?/p>

“深圳樓市‘9·5新政’實施的首個周末，我們忙到晚上11點多。盡管這邊一直未限購，但新政出臺后，不少之前猶豫的購房者紛紛前來看房。”9月9日上午，珈譽玖璽置業(yè)顧問楊先生如是告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

“限購松綁后，最大變化是原本無法購買羅湖區(qū)房子的人群也有了購房機會，我們的帶看量和成交量顯著提升。”9月10日上午，京基璟譽府項目銷售負責人羅嘉良在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者電話采訪時表示，上周末，其所在項目帶看量同比增長30%，成交了16套房源。“該成交數(shù)據(jù)處于近期的較好水平，其中包含了新政后因購房資格放開促成的成交案例。”

不過，上周末部分樓盤的火爆場景，似乎并未延續(xù)到本周的工作日。“工作日反而可以忙里偷閑，整體沒那么忙。”京基璟譽府的置業(yè)顧問如是表示。

9月9日，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到珈譽玖璽項目案場。臨近中午，在珈譽玖璽項目案場，記者僅遇到2~3組客戶在看房。翰熙典居項目也有類似情況。9月9日下午4點左右，在翰熙典居項目案場，記者看到有4至5位客戶在聆聽該項目的置業(yè)顧問講解。

不過，記者了解到，盡管深圳樓市“9·5新政”一定程度上提升了各樓盤的來訪量，但對于不少以去化為主的項目來說，目前仍保留著之前的優(yōu)惠折扣。

以記者此次走訪的珈譽玖璽、翰熙典居、京基璟譽府為例，它們的優(yōu)惠折扣基本為備案價八六折至九三折不等。甚至有部分樓盤表示，對自發(fā)前來看房的購房者，可將其原本支付給中介的傭金部分給予返還。

以珈譽玖璽為例，一套中高樓層的92.54平方米房源，原價約為503萬元，優(yōu)惠后總價約為468萬元，折合單價約5.06萬元/平方米。

據(jù)珈譽玖璽置業(yè)顧問介紹，“目前，樓盤也能找到每平方米4.7萬至4.8萬元的房源，如果想要樓層和朝向都較好的房源，單價基本都在每平方米5萬元左右。”

與深圳水庫一路之隔的京基璟譽府項目，其高層房源因獨特的視野和景觀，受到不少購房者青睞。京基璟譽府項目開發(fā)商發(fā)布的海報顯示，深圳樓市“9·5新政”實施首日，該項目便售出11套房子。

另據(jù)京基璟譽府置業(yè)顧問介紹，“樓盤面向水庫方向的房源，目前僅剩兩套可選，其他很多都是上周末售出的。”

優(yōu)惠折扣方面，以京基璟譽府一套105平方米可看深圳水庫的房源為例，其總價約為704萬元，折后總價約606萬元，折合單價約5.73萬元/平方米，相當于打了八六折。

《每日經(jīng)濟新聞》記者在采訪中了解到，近兩年，盡管樓市仍在調(diào)整，但深圳部分新盤的價格波動并未如外界想象得那樣劇烈，基本維持在兩年前的價格水平。

以珈譽玖璽為例，該項目是位于寶安區(qū)沙井的珈譽府第三期。2023年，珈譽府一期備案均價為5.23萬元/平方米；2024年，珈譽府二期備案均價微漲至5.31萬元/平方米，但折后均價在5萬元/平方米左右，價格整體相對穩(wěn)定。目前，珈譽府前兩期已接近交房，三期珈譽玖璽合同交付期為明年年底。

深圳中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，深圳樓市“9·5新政”實施首個周末，深圳中原代理的新房項目到訪量較前一個周末增長約48%，成交量增長約60%。

二手房保持“量升價穩(wěn)”

貝殼找房App的數(shù)據(jù)顯示，深圳樓市“9·5新政”實施首日（9月6日），深圳漲價二手房房源達到163套，創(chuàng)下近期新高；不過，降價二手房房源仍超過千套。

“目前，二手房市場存在一個現(xiàn)象，即只要房源價格顯著低于參考價（有時總價僅少10多萬元），也就是業(yè)內(nèi)俗稱的筍盤（指房地產(chǎn)市場中高性價比房源），通常很快就能成交，這表明市場整體購買力仍在。”深圳龍華區(qū)域房產(chǎn)中介劉萍告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，深圳二手房市場整體掛牌量較大，而不少消費者是因為買不起同區(qū)域新房，才選擇購買二手房，因此這類消費者對價格非常敏感。

總體來看，目前，深圳二手房市場仍保持“量升價穩(wěn)”態(tài)勢。

以《每日經(jīng)濟新聞》記者今年8月在南山西麗走訪的萬科云城項目二手房為例，一套67平方米的三房，售價為310萬元，折合單價約4.63萬元/平方米，而去年同戶型房源掛牌價為315萬元，折合單價約4.70萬元/平方米，整體價格雖略有下降，但相較兩三年前已趨于穩(wěn)定。

深圳樂有家的數(shù)據(jù)顯示，深圳樓市“9·5新政”實施首個周末，二手房帶看量環(huán)比上漲約12%。其中，放開限購的羅湖區(qū)帶看量漲幅最為顯著，環(huán)比漲幅達43%。光明、龍華等區(qū)域的二手房帶看同樣活躍。

“深圳樓市‘9·5新政’，本質(zhì)上是去年‘9·30政策’的補充。去年9月政策出臺后至今年上半年，深圳樓市成交情況尚可，但近幾個月市場略顯低迷。在‘金九銀十’期間出臺新政策，提振市場信心的意圖明顯。”9月10日下午，國家高端智庫CDI研究員宋丁通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析指出。

宋丁認為，“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，疊加政策利好，預計深圳9月全月樓市成交將有所回升，但這種回升的可持續(xù)性尚需觀察。“對開發(fā)商而言，目前普遍采用穩(wěn)價或降價走量策略，很少主動漲價，這也反映出項目開發(fā)商對市場判斷的謹慎，現(xiàn)階段仍以通過成交保證現(xiàn)金流回收為主。”