每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜陳夢妤    

圖源｜“廣州天河發(fā)布”微信公眾號(hào)

7月20日，廣州天河冼村舊改項(xiàng)目迎來歷史性時(shí)刻。

據(jù)“廣州天河發(fā)布”微信公眾號(hào)，隨著最后兩棟房屋在機(jī)械作業(yè)下被拆除，全村1950棟村屋實(shí)現(xiàn)全部拆除。

冼村是珠江新城最后一個(gè)城中村，這場歷時(shí)15年的城市更新攻堅(jiān)戰(zhàn)，終于迎來了里程碑式突破。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，冼村舊改的主導(dǎo)方為保利發(fā)展。該項(xiàng)目從2010年啟動(dòng)，中途一度停滯，到2024年《廣州市城中村改造條例》實(shí)施后加速推進(jìn)。冼村舊改破局，生動(dòng)體現(xiàn)了廣州舊改項(xiàng)目從利益博弈到依法推進(jìn)的歷程。

“現(xiàn)階段只是完成了村屋拆遷清零，后續(xù)還有大量舊改工作需要持續(xù)推進(jìn)，銷售節(jié)點(diǎn)目前尚無法明確?！?/span>7月21日上午，接近保利發(fā)展方面的人士向每經(jīng)記者表示。

“冼村舊改歷時(shí)15年，最終通過依法動(dòng)遷實(shí)現(xiàn)了全村1950棟村屋的全部拆除，為全國城中村改造提供了寶貴樣本。”同日下午，中國礦業(yè)大學(xué)（北京）管理學(xué)院碩士生企業(yè)導(dǎo)師支培元向每經(jīng)記者表示，自2024年5月《廣州市城中村改造條例》實(shí)施后，“依法動(dòng)遷”有效推動(dòng)了項(xiàng)目提速。

拆了15年，終于清零

2010年，在獵德村舊改成功的示范效應(yīng)下，冼村舊改項(xiàng)目正式啟動(dòng)。

對(duì)冼村村民來說，這是一個(gè)值得期待的消息，期待復(fù)制獵德的“致富傳奇”。

然而，項(xiàng)目因多重矛盾一度陷入僵局。

作為廣州人口密度最高的城中村之一，冼村約277畝土地上聚集了1421戶村民。每經(jīng)記者梳理冼村舊改進(jìn)度發(fā)現(xiàn)，2019年時(shí)簽約率與拆除率均超過九成，但因與少數(shù)留守戶談判屢屢受阻，冼村一度成為廣州舊改“僵局”的代名詞。

由于地處城市新中軸黃金地段，土地價(jià)值隨城市發(fā)展持續(xù)攀升，村民對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的期望水漲船高。部分村民提出超出政策框架的訴求，項(xiàng)目推進(jìn)受阻。

盡管天河區(qū)政府始終未放棄推進(jìn)，2015年重啟改造后，通過“以建促簽”“以拆促簽”“以清促簽”等策略，未簽約戶逐步減少至個(gè)位數(shù)，但復(fù)建區(qū)園林中央的留守房屋仍拆遷困難，致使整個(gè)舊改項(xiàng)目的樓宇一直未能如期拆除。

直至2021年，村內(nèi)仍有13棟房屋未拆除，成為“最后障礙”。到2021年年中，雖已僅剩1%的未簽約戶，但拆遷仍未完成。 

轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2024年。

當(dāng)年5月1日，全國首部專門針對(duì)城中村改造的地方性法規(guī)《廣州市城中村改造條例》正式實(shí)施，明確農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法收回集體土地使用權(quán)，為破解僵局提供了法律支撐。

事實(shí)上，早在2023年11月，天河區(qū)已率先探索依法動(dòng)遷路徑，針對(duì)融資區(qū)（國有土地性質(zhì)）和復(fù)建區(qū)（集體土地性質(zhì)）的不同性質(zhì)分類施策，融資區(qū)按國有土地征收程序處理，復(fù)建區(qū)由村集體收回土地后申請(qǐng)行政處理。

2024年12月，融資區(qū)留守戶經(jīng)一審、二審敗訴后房屋被依法拆除；2025年1月融資區(qū)完成清零，7月20日復(fù)建區(qū)最后2棟房屋拆除，冼村舊改實(shí)現(xiàn)全面清零。

來源：“廣州天河發(fā)布”微信公眾號(hào)

“冼村舊改的歷程反映了我國城市更新從利益博弈到依法推進(jìn)的深刻轉(zhuǎn)變，具有里程碑意義?！敝嘣硎?。 

在支培元看來，冼村舊改的成功經(jīng)驗(yàn)，主要體現(xiàn)在《廣州市城中村改造條例》提到的村集體經(jīng)2/3成員表決可收回土地使用權(quán)；區(qū)政府補(bǔ)償決定可直接作為執(zhí)行依據(jù)；設(shè)置60日行政復(fù)議與訴訟雙軌制。此外，天河區(qū)也在創(chuàng)新實(shí)施“雙軌并行”策略，如融資區(qū)依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》作出補(bǔ)償決定，復(fù)建區(qū)運(yùn)用地方立法賦予的集體土地處置權(quán)。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇則指出，相關(guān)改造條例的出臺(tái)為解決舊改拆遷難題提供了堅(jiān)實(shí)的法律依據(jù)。

“未來，政策層面還可以在多個(gè)領(lǐng)域進(jìn)一步完善，以提高舊改進(jìn)度和效率。比如，明確集體與國有土地轉(zhuǎn)換流程，簡化手續(xù)；以激勵(lì)政策引導(dǎo)社會(huì)資本拓寬融資；銜接舊改與城市規(guī)劃防浪費(fèi)；細(xì)化利益分配減博弈；構(gòu)建一站式審批平臺(tái)縮時(shí)提效?！绷_宇分析。

“吹風(fēng)價(jià)”已來到18萬元/平方米

冼村舊改項(xiàng)目位于廣州珠江新城CBD核心區(qū)域，緊鄰地鐵18號(hào)線冼村地鐵站。從城市界面來看，過去冼村的握手樓、村屋與周邊摩天大樓相比，顯得較為割裂。

根據(jù)規(guī)劃，冼村舊改拆遷后，將建成一個(gè)集高端住宅、商業(yè)、辦公、教育、公共空間等多種功能于一體的綜合性項(xiàng)目。 

在冼村舊改項(xiàng)目周邊，基本都是每平方米掛牌單價(jià)10萬元以上的豪宅。據(jù)鏈家數(shù)據(jù)，離冼村較近的尚東君御、保利心語花園、嘉裕公館等項(xiàng)目，二手房掛牌價(jià)多在11萬～12萬元/平方米。

而冼村舊改后的新盤保利天御，規(guī)劃有3棟住宅樓、3棟辦公樓、1棟商業(yè)中心和地下商業(yè)廣場。該項(xiàng)目未正式入市，市場“吹風(fēng)價(jià)”預(yù)計(jì)將超18萬元/平方米。

值得一提的是，冼村舊改項(xiàng)目所處的“珠金琶”（珠江新城－金融城－琶洲）區(qū)域，正是保利發(fā)展的重倉區(qū)域。 

廣州海珠區(qū)琶洲南片區(qū)的保利天奕 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝 

根據(jù)公開資料，2024年保利發(fā)展在廣州共拿地7宗，總計(jì)耗資約254億元，其中6宗位于“珠金琶”區(qū)域，包括天河臨江大道地塊（原南方面粉廠地塊）、金融城西區(qū)員村二橫路以西地塊（原絹麻廠地塊），以及海珠琶洲南三地塊等。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向每經(jīng)記者分析稱，保利發(fā)展在“珠金琶”的連片重金布局，實(shí)質(zhì)上是對(duì)城市核心區(qū)域資產(chǎn)增值的押注。

對(duì)于當(dāng)前國內(nèi)典型舊改與城市更新趨勢，羅宇分析認(rèn)為，國內(nèi)舊改正從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向提質(zhì)。

“隨著土地資源開發(fā)日益有限且房地產(chǎn)市場持續(xù)震蕩，存量舊改項(xiàng)目推進(jìn)緩慢，新增項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大，勢必要優(yōu)先聚焦推進(jìn)存量項(xiàng)目實(shí)施，以化解重大風(fēng)險(xiǎn)。這意味著，舊改已從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)?！绷_宇表示。

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封面圖片來源：“廣州天河發(fā)布”微信公眾號(hào)