每經(jīng)特約評(píng)論員 張敬偉

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，二手房交易迎來(lái)重大變化。3月30日，自然資源部、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”便民利企服務(wù)的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），對(duì)協(xié)同做好不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”作出全面部署。這意味著，“帶押過(guò)戶(hù)”從地方性政策走向了全國(guó)化、常態(tài)化和全面推進(jìn)階段。事實(shí)上，根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年以來(lái)全國(guó)已有超百城出臺(tái)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”政策，包括深圳、濟(jì)南、大連等多個(gè)省會(huì)城市和計(jì)劃單列市。而且，天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份也已經(jīng)全面開(kāi)展二手房“帶押過(guò)戶(hù)”工作。

《通知》是對(duì)多城“帶押過(guò)戶(hù)”實(shí)踐的頂層確認(rèn)，也是通過(guò)“紅頭文件”的方式讓“帶押過(guò)戶(hù)”更加規(guī)范。要讓萎靡的樓市活起來(lái)好起來(lái)，既要看新建商品房交易，也要關(guān)注二手房交易。二手房交易好起來(lái)，能一定程度激發(fā)新建商品房交易活力，有利于盤(pán)活整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

近期二手房市場(chǎng)的火熱，一定程度上與多城推動(dòng)“帶押過(guò)戶(hù)”有關(guān)。具體來(lái)看，3月杭州二手房成交量突破萬(wàn)套，成都則突破2.6萬(wàn)套。3月份，北京樓市“小陽(yáng)春”也如期而至。當(dāng)月北京二手住宅網(wǎng)簽數(shù)量為22192套，環(huán)比、同比均有一定增長(zhǎng)。同為一線(xiàn)城市的廣州，3月二手住宅共網(wǎng)簽12260宗、119萬(wàn)平方米，環(huán)比大幅增長(zhǎng)23%和24%，同比增長(zhǎng)46%和44%，網(wǎng)簽宗數(shù)創(chuàng)下2021年5月以來(lái)的新高。三四線(xiàn)城市的二手房銷(xiāo)售要弱一些，但在二手房市場(chǎng)大勢(shì)的傳導(dǎo)下，也迎來(lái)了向好預(yù)期。

“帶押過(guò)戶(hù)”政策，不僅是對(duì)樓市新周期亟需“加油鼓勁”的回應(yīng)，也是對(duì)樓市基層實(shí)踐或者說(shuō)底層智慧的認(rèn)可。眾所周知，在購(gòu)房政策的理解上，尤其是存在政策堵點(diǎn)的情況下，房產(chǎn)中介往往有自己的解決辦法。當(dāng)然，這樣的辦法存在不合規(guī)的瑕疵，過(guò)度炒作時(shí)會(huì)引發(fā)資金風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在樓市過(guò)熱出現(xiàn)泡沫時(shí)是需要嚴(yán)厲禁止的，譬如所謂的首付貸。但是，如果樓市處于低迷狀態(tài)，剛需群體受制于政策限制而不能購(gòu)房，改善住房群體需要售出二手房購(gòu)買(mǎi)新建商品房時(shí)，就需要底層智慧或房地產(chǎn)管理部門(mén)在執(zhí)行層面予以破局，打通二手房市場(chǎng)梗阻，帶動(dòng)新建商品房交易，從而激活樓市良性循環(huán)。

“帶押過(guò)戶(hù)”不僅可以解決剛需和改善住房群體的安居需求，給萎靡的樓市注入活力，而且基層實(shí)踐得到了“紅頭文件”的確認(rèn)。這涉及民生福祉、市場(chǎng)紅利，也體現(xiàn)了法治精神。

民法典第四百零六條明確規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”這不僅為不動(dòng)產(chǎn)“帶押過(guò)戶(hù)”提供了法律依據(jù)，也為激活樓市提供了可資借鑒的標(biāo)本。

“帶押過(guò)戶(hù)”很容易理解，“帶押過(guò)戶(hù)”是指在申請(qǐng)辦理已抵押不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，無(wú)需提前歸還舊貸款、注銷(xiāo)抵押登記，即可完成過(guò)戶(hù)、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。這樣就可縮短交易流程，減輕交易雙方的時(shí)間和經(jīng)濟(jì)成本，提高二手房交易效率。專(zhuān)業(yè)人士對(duì)“帶押過(guò)戶(hù)”有生動(dòng)解讀：“按100萬(wàn)元總價(jià)，貸款金額約70萬(wàn)元，貸款本金余額50萬(wàn)元為例，如果按照過(guò)去的交易模式，賣(mài)房人需要先籌集50萬(wàn)元?dú)w還貸款才可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而按照‘帶押過(guò)戶(hù)’政策，這50萬(wàn)元的提前支付成本可以省略，這自然使得二手房的交易明顯加快。”

“帶押過(guò)戶(hù)”已經(jīng)在多城試點(diǎn)中釋放出積極的市場(chǎng)信號(hào)，現(xiàn)在有了兩部委頂層設(shè)計(jì)的“紅頭文件”托底，在執(zhí)行中可以預(yù)期會(huì)有更好的實(shí)踐效果。當(dāng)然，“帶押過(guò)戶(hù)”政策要在所有城市落地，還需要耐心。按照《通知》要求，“帶押過(guò)戶(hù)”有穩(wěn)健的路線(xiàn)圖：以“三個(gè)拓展”全面推進(jìn)“帶押過(guò)戶(hù)”：推動(dòng)省會(huì)城市、計(jì)劃單列市率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動(dòng)同一銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)拓展；推動(dòng)住宅類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)率先實(shí)現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)拓展。最終實(shí)現(xiàn)地域范圍、金融機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型全覆蓋，常態(tài)化開(kāi)展“帶押過(guò)戶(hù)”服務(wù)。

中國(guó)樓市具有典型的差別化特點(diǎn)。一線(xiàn)城市樓市雖有周期性波動(dòng)，但從來(lái)不愁賣(mài)，無(wú)論新建商品房還是二手房；二線(xiàn)熱點(diǎn)城市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的樓市周期性波動(dòng)更大一些，二手房交易能夠作為這類(lèi)城市樓市的晴雨表；三四線(xiàn)城市樓市壓力較大，存量房矛盾不少，二手房交易遲滯是市場(chǎng)常態(tài)。在此情勢(shì)下，“帶押過(guò)戶(hù)”執(zhí)行有序進(jìn)行，由點(diǎn)到面，自是應(yīng)有之義。通過(guò)一線(xiàn)、二線(xiàn)城市等活躍樓市二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的實(shí)踐，會(huì)使政策執(zhí)行更完善，程序更科學(xué)更便捷。而且，執(zhí)行這一政策，銀行是重要的參與主體，沒(méi)有銀行配合，無(wú)法實(shí)現(xiàn)“帶押過(guò)戶(hù)”的無(wú)縫對(duì)接。

“帶押過(guò)戶(hù)”政策是二手房交易的利好，也有助于激活整個(gè)樓市的良性循環(huán)。

（作者系中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院客座研究員）