圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

2019年伊始，樓市“調(diào)控持久戰(zhàn)”打破了房企銷(xiāo)售額持續(xù)上漲神話，截至2月13日，一共有30家上市房企發(fā)布了1月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，合計(jì)銷(xiāo)售額為3081.34億元，同比下滑17%，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售延續(xù)去年三季度以來(lái)的放緩趨勢(shì)，市場(chǎng)表現(xiàn)繼續(xù)下行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時(shí)報(bào)君表示，今年1月份數(shù)據(jù)相比2018年同期主要特點(diǎn)之一就是房企銷(xiāo)售額出現(xiàn)明顯放緩，其中龍頭房企銷(xiāo)售額全面下降。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)融資變得活躍起來(lái)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自1月份以來(lái)已經(jīng)有多達(dá)57份關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布美元優(yōu)先票據(jù)融資公告，涉及上市房企22家，合計(jì)融資金額折合人民幣約1500億元，相比往年同期數(shù)據(jù)來(lái)看，今年房企海外融資升溫明顯。

1月龍頭房企銷(xiāo)售額大幅下滑

上市房企逐漸公布1月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，從公布的數(shù)據(jù)來(lái)看樓市成交低迷。萬(wàn)科、恒大、碧桂園作為國(guó)內(nèi)龍頭房企，1月份的業(yè)績(jī)也出現(xiàn)不同程度下滑。

從碧桂園發(fā)布的1月份銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，2019年1月共實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約人民幣330.7億元，與去年同期約691億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)相比，下滑超52%，1月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)腰斬。

萬(wàn)科2019年1月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積317.7萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額488.8億元，去年同期合同銷(xiāo)售金額為679.8億元，同比下滑28%。

中國(guó)恒大于2019年1月份的合約銷(xiāo)售面積約為387.7萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額約為人民幣431.7億元，合約銷(xiāo)售均價(jià)為每平米人民幣11134元，銷(xiāo)售額相比去年同比下滑33%。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2月13日合計(jì)有30家上市房企公布銷(xiāo)售額，合計(jì)銷(xiāo)售額為3081.34億元，相比去年同期下滑17%，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名前三的為萬(wàn)科、中國(guó)恒大、碧桂園。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向時(shí)報(bào)君表示，2019年龍頭房企業(yè)績(jī)放緩很大程度上與三四線城市樓市降溫有關(guān)，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，房企逐漸出現(xiàn)了業(yè)績(jī)上漲乏力現(xiàn)象，隨著龍頭房企增速放緩，2019年市場(chǎng)逐漸將出現(xiàn)中型房企競(jìng)爭(zhēng)的局面，大量的中型標(biāo)桿房企積極搶地，而拿地多也推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，房企的資金壓力越來(lái)越大。

中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，2019年伊始，在業(yè)績(jī)壓力驟減的情況下，房企推盤(pán)力度明顯下降，企業(yè)資金壓力突出，且2019年也是償債高峰期，融資力度明顯加大，預(yù)計(jì)2月份房企業(yè)績(jī)并不會(huì)有太大突破。

房企海外發(fā)債猛增

進(jìn)入2019年房企發(fā)債“熱情”再度高漲，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自1月份以來(lái)已經(jīng)有多達(dá)57份關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布美元優(yōu)先票據(jù)融資公告，涉及上市房企22家，合計(jì)融資金額折合人民幣約1500億元。

僅2019年2月份就有融創(chuàng)中國(guó)、世茂房地產(chǎn)、綠城中國(guó)、禹洲地產(chǎn)發(fā)布美元優(yōu)先票據(jù)融資公告，更有房企一個(gè)月內(nèi)發(fā)債三次。

2月13日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行2022年到期的8億美元7.875%優(yōu)先票據(jù)，票據(jù)已獲得新加坡證交所上市及報(bào)價(jià)的原則性批準(zhǔn)。

同日，世茂房地產(chǎn)發(fā)布公告稱，建議發(fā)行美元優(yōu)先票據(jù)，擬于中國(guó)境外使用建議發(fā)行票據(jù)所得款項(xiàng)凈額為其現(xiàn)有債務(wù)再融資以及作業(yè)務(wù)發(fā)展及其他一般企業(yè)用途。

據(jù)悉，公司已委任中金香港、德意志銀行、高盛、匯豐、摩根士丹利及瑞銀為建議發(fā)行票據(jù)的聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人、聯(lián)席賬簿管理人及聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人。

1月25日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)宣布成功發(fā)行總額為5億美元3.25年期境外高級(jí)美元債券，票面利率為5.25%。公告稱，此次募集所得款項(xiàng)將主要用于償還現(xiàn)有債務(wù)。

1月23日，中國(guó)恒大集團(tuán)發(fā)布公告稱，將增發(fā)3期合計(jì)30億美元的優(yōu)先票據(jù)，分別于2020年、2021年、2022年到期，與此前票據(jù)合并。恒大方面表示，擬動(dòng)用增發(fā)票據(jù)發(fā)行所得款項(xiàng)主要為其現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行再融資，而剩余部分則用作一般企業(yè)用途。

2019年1月，同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)790億元，環(huán)比2018年12月的181.52億元大幅上升335.23%。繼2018年9月、10月融資金額連續(xù)下滑，11月份有所回暖12月大幅下滑后，2019年1月40家監(jiān)測(cè)房企融資總額開(kāi)始明顯回升。

國(guó)金證券研究所分析師周岳表示，2019年延續(xù)2018年對(duì)沖債券到期帶來(lái)的融資缺口，為償還即將到期債務(wù)做準(zhǔn)備。他表示，在2018年房企發(fā)行的債券中，有募集資金用途記錄的有478只，但這其中80%以上募集資金均有部分或全部用于償還到期債務(wù)。

張大偉向時(shí)報(bào)君表示，與2018年四季度相比，房企融資難度已經(jīng)有所下降，房企海外發(fā)債利率呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，以恒大為例，2018年11月前后，恒大分別發(fā)行票息為11%、13%、13.5%的美元債。而此次恒大發(fā)債公告披露，三期票據(jù)分別為增發(fā)2020年到期11億美元、利率7.0%的優(yōu)先票據(jù)，2021年到期8.75億美元、利率6.25%的優(yōu)先票據(jù)，2022年到期1.025億美元、利率8.25%的優(yōu)先票據(jù)。

Wind最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年全年房地產(chǎn)行業(yè)共發(fā)行了802只債券，債券規(guī)模高達(dá)6807.4億元。

自去年下半年開(kāi)始，房企逐步迎來(lái)償債高峰期，張大偉認(rèn)為，近期房企融資力度加大多用于“借新還舊”。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳雷表示，近期房企融資力度加大，并非監(jiān)管放松。不少企業(yè)在融資計(jì)劃中也說(shuō)明，所得款項(xiàng)將用于“借新債還舊債”，預(yù)計(jì)2019年房企現(xiàn)金流會(huì)更加緊張。

（證券時(shí)報(bào)網(wǎng) 羅曼）