每經(jīng)記者｜蔡雅蕓    每經(jīng)編輯｜梁秋月    

一紙令下，以企業(yè)為名義的購(gòu)房者正在被“罰下場(chǎng)”。

從6月24日至26日，僅三天時(shí)間，西安、長(zhǎng)沙、杭州便相繼出臺(tái)暫停企業(yè)（企事業(yè)）單位購(gòu)買住房的政策。

如果說(shuō)，住房供應(yīng)中最大的客群是家庭或個(gè)人的話，部分企業(yè)也是開發(fā)商不可忽視的“大客戶”。尤其是在供需緊張，市場(chǎng)反響激烈，樓市調(diào)控不斷升級(jí)的背景下，企業(yè)購(gòu)房群體因不受限購(gòu)束縛，而顯得異軍突起。

以企業(yè)名義進(jìn)行購(gòu)房的現(xiàn)象在國(guó)內(nèi)并非個(gè)例。那么，暫停企業(yè)購(gòu)房的背后，是什么在吸引企業(yè)購(gòu)房？企業(yè)購(gòu)房與家庭或個(gè)人購(gòu)房又有什么區(qū)別？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就此采訪多方人士。

企業(yè)買房圖“剪刀差”

率先出臺(tái)限制企業(yè)購(gòu)房政策的城市是西安。6月24日，西安出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市住房交易秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》，提出二十三條規(guī)范西安住房交易秩序的工作措施，其中就包括“在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售商品住房（含商品住房和二手住房）”。西安市房管局負(fù)責(zé)人的解釋是，為了“防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房”。

此前，以企業(yè)名義來(lái)買房的團(tuán)購(gòu)，對(duì)樓盤項(xiàng)目銷售無(wú)疑是一筆“可遇不可求”的大單。

西安某品牌房企員工向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在西安搖號(hào)之前，她所在的公司遇到過(guò)幾次企業(yè)團(tuán)購(gòu)，買方以公司名義打包買下一棟樓，開發(fā)商一般會(huì)給1～2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。而在西安開始搖號(hào)之后，企業(yè)團(tuán)購(gòu)買房的現(xiàn)象就基本沒(méi)有了，因?yàn)槠髽I(yè)會(huì)跟普通購(gòu)房人一起搖號(hào)，“沒(méi)有什么不一樣”，注冊(cè)公司買房的也多是讓外地人有買房資格。

繼西安后，6月25日，長(zhǎng)沙出臺(tái)政策，其中同樣提到了“暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)買商品住房，已購(gòu)買的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿5年后方可轉(zhuǎn)讓”。

同時(shí)，因九龍倉(cāng)瓏璽項(xiàng)目公證搖號(hào)公開銷售過(guò)程中出現(xiàn)三家企業(yè)同時(shí)中簽，且這三家公司屬于同一個(gè)實(shí)際控制人的情況。6月26日，杭州住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布通知稱，在住房限購(gòu)區(qū)域范圍內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房（含商品住房和二手房）。

事實(shí)上，以企業(yè)名義買房并非只在個(gè)別城市發(fā)生，一線城市乃至熱點(diǎn)二線城市皆普遍存在，部分地方也針對(duì)企業(yè)買房出臺(tái)了相關(guān)政策。以北京為例，2017年3月17日，北京住建委等部門聯(lián)合出臺(tái)政策，要求企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年。

而此次三城市直接“暫停”企業(yè)購(gòu)房資格，顯現(xiàn)出更大的政策調(diào)控力度和打擊炒房的決心。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉對(duì)記者分析表示，三個(gè)城市都是已出臺(tái)限購(gòu)限售政策的城市，并且新房二手房存在“剪刀差”（價(jià)格差距），企業(yè)可以直接獲得購(gòu)房資格，并且沒(méi)有限售期，可在買房后迅速進(jìn)行交易獲得收益。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，西安、長(zhǎng)沙新房及二手房的價(jià)差明顯。根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的中國(guó)房?jī)r(jià)行情數(shù)據(jù)，西安5月新房均價(jià)比當(dāng)月二手房低了1995元／平方米，而長(zhǎng)沙則低了1304元／平方米。

稅多但可變相減少

相比普通購(gòu)房人，企業(yè)名義買房存在一定規(guī)避政策限制的優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)，企業(yè)買房需交更多稅收。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者26日咨詢西安市地稅部門以及長(zhǎng)沙地稅部門了解到，在買房環(huán)節(jié)、持有環(huán)節(jié)乃至交易環(huán)節(jié)，企業(yè)購(gòu)房需面臨的稅種和稅收金額都會(huì)更多一些。

西安和長(zhǎng)沙針對(duì)個(gè)人買房都會(huì)有稅收優(yōu)惠政策，但企業(yè)沒(méi)有。其中，西安、長(zhǎng)沙規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房的，90平米以下契稅為1%，90平米以上住房契稅為1.5%；如果是第二套改善住房，90平米以下契稅為1%，90平米以上契稅則為2%。而企業(yè)購(gòu)房，西安征收購(gòu)房金額3%的契稅，長(zhǎng)沙契稅比例則為購(gòu)房金額的4%。以一套1.5萬(wàn)元/平方米，面積為100平米的住房來(lái)算，西安、長(zhǎng)沙兩地的剛需購(gòu)房者需繳納契稅1.5萬(wàn)元，而企業(yè)購(gòu)房分別需繳納4.5萬(wàn)元、6萬(wàn)元。

在持有環(huán)節(jié)，企業(yè)每年還需繳納一定比例房產(chǎn)稅及城鎮(zhèn)土地使用稅。以長(zhǎng)沙為例，企業(yè)每年繳納房屋余值的1.2%，再根據(jù)不同地區(qū)規(guī)定扣除一定比例，其中湖南省的扣除比例為20%，企業(yè)每年需繳納房產(chǎn)稅的金額即：房屋余值乘以1.2%乘以80%。若按房屋1.5萬(wàn)/平方米，100平米面積，且房屋余值仍為總價(jià)150萬(wàn)元計(jì)算，企業(yè)每年支付房產(chǎn)稅費(fèi)用為14400元。而城鎮(zhèn)土地使用稅則按照房產(chǎn)實(shí)際占有面積征收，具體征收標(biāo)準(zhǔn)，各地區(qū)都不同。

而在交易環(huán)節(jié)，契稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、企業(yè)所得稅等一系列稅費(fèi)，都是企業(yè)購(gòu)房后交易時(shí)必須面臨的。

企業(yè)購(gòu)房稅費(fèi)頗高且稅種更多，但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，在有“剪刀差”的城市，買房存在較大利潤(rùn)空間，尤其是以“炒房”為目的企業(yè)，更會(huì)忽略稅費(fèi)抬高的成本問(wèn)題。

對(duì)此，北京中會(huì)仁會(huì)計(jì)師事務(wù)所主任丁會(huì)仁對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，多項(xiàng)稅收理論上是存在的，但很多公司在實(shí)際操作中，多數(shù)會(huì)選擇股權(quán)變更或連同公司一起轉(zhuǎn)讓等方式。實(shí)際房產(chǎn)并沒(méi)有過(guò)戶，就不用交納契稅和增值稅以及土地增值稅等。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，城市限制企業(yè)購(gòu)房的政策會(huì)向其他城市蔓延，企業(yè)以“炒房”為目的的購(gòu)房需求也將被抑制。同時(shí)，記者從某國(guó)有銀行城市支行處了解到，該支行并不接受企業(yè)購(gòu)房按揭貸款的申請(qǐng)。