繼銀行之后，險資也將進入長期租賃住房市場。

今日（6月1日），中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，正式明確險資可以參與長租市場，相關事項及要求自發(fā)布之日起施行。

目前銀行已通過與政府合作、與房企合作等方式，先行進入租賃市場。如今銀保監(jiān)會這一政策可謂符合險資和住房市場雙方需求，業(yè)界對此早有預期。

據(jù)統(tǒng)計，中農(nóng)工建交這五大銀行短期內(nèi)便與約30個省市相關部門簽署了以發(fā)展住房租賃為核心的戰(zhàn)略合作協(xié)議。這五大銀行合計提供的意向性授信規(guī)模，便超過了萬億元。

《通知》七大要點

中國銀保監(jiān)會今日發(fā)布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，明確了保險資金參與長租市場的有關要求，重點如下：

一是明確參與主體

保險公司及保險資產(chǎn)管理機構。

二是明確參與方式

1、保險公司：直接投資

2、保險資產(chǎn)管理機構：設立債權計劃、股權計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金

三是明確項目要求和區(qū)位限制

1、具有良好的經(jīng)濟和社會效益，具備穩(wěn)定的當期或預期現(xiàn)金流；

2、處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點城市。土地性質(zhì)為集體建設用地的，應處于集體建設用地建設租賃住房試點城市；

3、其他：要滿足效益、權屬、土地使用性質(zhì)和審批程序等方面的要求。

四是明確產(chǎn)品設立條件

1、采用債權計劃方式的，融資主體自有現(xiàn)金流占其全部應還債務本息的比例為100％（含）以上；

2、采用股權計劃及保險私募基金方式的，項目公司股權不得為第三方提供質(zhì)押。

五是規(guī)范資金管理

要求保險機構督促各類主體規(guī)范項目建設管理和資金劃撥，實行資金專戶管理和資金進出的全流程監(jiān)控，確保保險資金封閉運行、?？顚Ｓ?。

六是明確投資的風險管理要求

保險機構應當建立專屬崗位，負責投資項目的投后管理，并建立全程管理制度，做好關鍵結點的風險防范。

七是明確綠色通道

優(yōu)化產(chǎn)品注冊機制，對于投資租賃住房項目的保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品適用注冊綠色通道。

國務院發(fā)展研究中心金融研究所保險室副主任朱俊生對券商中國記者分析，《通知》體現(xiàn)出監(jiān)管部門對險資參與長租市場既積極又審慎的態(tài)度，一方面是給予了綠色通道，另一方面對所投項目的區(qū)位選擇、融資項目主體的選擇，有一整套風控要求，體現(xiàn)監(jiān)管部門關注風險，關注險資參與長租市場的商業(yè)可持續(xù)性原則。

圖片來源：視覺中國

利于險資配置，也利于住房改革

這一《通知》在保險業(yè)界早有預期。去年以來，原保監(jiān)會副主席陳文輝、資金運用部主任任春生等多次稱，要研究拓寬保險資金運用參與長租公寓等領域，進一步優(yōu)化保險資金配置，這也是深化險資運用改革的一部分。

一位保險資管公司副總裁對券商中國記者稱，保險機構參與長租市場的簡易結構是，保險機構通過直接投資或者債權計劃等形式，投資開發(fā)商等主體的長租項目，融資主體獲得資金支持，保險機構獲得投資收益。

他表示，之所以去年來保險業(yè)對長租市場關注提升，主要在于兩方面原因：

一方面，住房租賃是個新的商業(yè)模式，此前我國的住房市場以銷售為主，經(jīng)歷了十幾年的粗曠發(fā)展，開發(fā)商及相關方通過獲得超額房價上漲獲得收益，但這一模式如今面臨改革；

另一方面，長租公寓可期具有穩(wěn)定現(xiàn)金流、期限長等特點，符合險資投資偏好。

銀保監(jiān)會稱，《通知》的發(fā)布，有利于拓寬保險資金運用渠道，優(yōu)化保險資產(chǎn)配置，服務好主業(yè)發(fā)展；有利于發(fā)揮保險資金長期、穩(wěn)定的優(yōu)勢，助推國家房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的建設，加快房地產(chǎn)市場供給側結構性改革；有利于促進我國新型城鎮(zhèn)化建設，加快全面建成小康社會住有所居的目標。

上述保險資管副總裁表示，此前保險資金投資不動產(chǎn)等領域，采用類似“白名單”制度，長租公寓等領域不在可投之列，而上述銀保監(jiān)會《通知》的發(fā)布，意味著保險資金投資長租市場有了明確依據(jù)。

他預計，保險機構具體開展長租業(yè)務，將依據(jù)險資運用辦法、投資不動產(chǎn)的辦法以及上述《通知》等進行，若遇到具體問題，可能后續(xù)還會有補充細則出臺。

銀保監(jiān)會稱，下一步，將支持保險機構發(fā)揮自身優(yōu)勢，積極探索可持續(xù)的長租市場商業(yè)運作模式，進一步參與國家重大戰(zhàn)略、關鍵領域和民生工程建設。

截至一季度末，保險資金運用余額15.3萬億元；保險資管機構累計發(fā)起設立債權計劃和股權計劃893項，合計備案（注冊）規(guī)模2.2萬億元。

央行、證監(jiān)會已先發(fā)聲，建立住房租賃金融支持

從2015年12月的中央經(jīng)濟工作會議后，長租公寓的政策東風就一直在吹。中共第十九次全國代表大會明確了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的最高政策定調(diào)。

在銀保監(jiān)會之前，其他金融監(jiān)管機構已相繼行動，推動各類金融機構參與住房租賃市場。

2月初，中國人民銀行工作會議部署了2018年工作的主要任務，提出要完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系。

隨后的4月25日，中國證監(jiān)會、住房城鄉(xiāng)建設部已聯(lián)合發(fā)布了《關于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關工作的通知》。

該《通知》旨在推進住房租賃資產(chǎn)證券化，將有助于盤活住房租賃存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發(fā)展。

這一《通知》明確了開展住房租賃資產(chǎn)證券化的基本條件。主要包括物業(yè)已建成并權屬清晰，工程建設質(zhì)量及安全標準符合相關要求，已按規(guī)定辦理住房租賃登記備案相關手續(xù)；物業(yè)正常運營且產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金流；原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規(guī)行為等。

證監(jiān)會、住建部的《通知》也明確了優(yōu)先和重點支持領域。明確優(yōu)先支持大中型城市、雄安新區(qū)等國家政策重點支持區(qū)域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產(chǎn)證券化。

銀行已率先行動

去年第四季度以來，銀行系進軍住房租賃市場的消息鋪天蓋地而來，目前，五大行和股份行紛紛開展政銀合作、銀企合作，創(chuàng)新長租住宅的金融服務。

據(jù)統(tǒng)計，中農(nóng)工建交這五大銀行短期內(nèi)便與約30個省市相關部門簽署了以發(fā)展住房租賃為核心的戰(zhàn)略合作協(xié)議。而這五大銀行合計提供的意向性授信規(guī)模，則超過了萬億元。

去年11月16日，工商銀行廣東省分行營業(yè)部與廣州市住房和城鄉(xiāng)建設委員會簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，將為廣州市住房租賃市場參與主體提供5000億元授信資金支持。同時，與當天掛牌的廣州越秀集團有限公司、廣州珠江實業(yè)集團有限公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，共同推動廣州市住房租賃市場發(fā)展，多層面支持住房租賃消費需求。

建設銀行方面，去年11月與廣東省住建廳、佛山市政府達成住房租賃戰(zhàn)略合作。此外，建設銀行深圳分行還與萬科、華潤、碧桂園等11家房地產(chǎn)企業(yè)簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布正式開發(fā)深圳市長租房市場。

去年11月2日，中國銀行廈門市分行與廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局簽署《廈門市住房租賃市場金融服務戰(zhàn)略合作協(xié)議》。雙方將在住房租賃市場相關的土地供應、試點租賃住房建設、租賃管理平臺建設、住房租賃金融創(chuàng)新等領域開展合作，為住房租賃市場各參與主體提供全鏈條的金融產(chǎn)品與服務，共同推進住房租賃市場建設與完善。

去年12月，交通銀行廣東省分行與多家房企及住房租賃平臺簽署住房租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，給予了包括萬科、保利和佛山市建鑫住房租賃有限公司在內(nèi)的簽約主體合計超過1500億元意向性授信額度，專項用于金融支持住房租賃業(yè)務發(fā)展。此前，交行已以廣東為試點，為佛山市建鑫住房租賃有限公司提供20年期融資支持。

農(nóng)業(yè)銀行今年1月發(fā)布法人租賃住房貸款和共有產(chǎn)權住房貸款產(chǎn)品。農(nóng)行北京市分行還與北京市保障性住房建設投資中心、首創(chuàng)置業(yè)、北京城建、首開股份、中鐵置業(yè)、北京建工集團簽署合作協(xié)議，擬向六家企業(yè)合計提供2000億元信貸資金，用于支持北京市集體建設用地租賃住房項目開發(fā)。農(nóng)行稱，后續(xù)還將與其他重點城市，尤其是利用集體建設用地建設租賃住房的試點城市，開展多層面簽約活動。

此外，股份行中，中信銀行去年10月30日與碧桂園集團簽約長租住宅保障性基金戰(zhàn)略合作，中信銀行將在未來三年為碧桂園在長租住宅領域提供300億元的保障性基金以及綜合金融服務。

來源：券商中國（ID：quanshangcn） 記者：劉敬元