每經編輯｜王婷婷

（本文原載于微信公眾號 邦地產）

每經地產評論員 楊羚強

今年房地產市場銷售火爆，被某些專家稱為是“歷史頂部”。盡管如此，在二十多個熱點城市相繼出臺調控政策后，2017年房地產市場依然壓力重重。

如何避免刺破樓市泡沫，又能更好地消化房地產庫存，成為了決策層最煩惱的問題之一。

對此，邦爺曾預測過， “錢的城鎮(zhèn)化”、“金融杠桿的城鎮(zhèn)化”，最終會由“人的城鎮(zhèn)化”代替。

截至2015年，我國流動人口規(guī)模達到2.47億人,占總人口的18%。其中有相當一部分是外來的務工農民，或者大學畢業(yè)留城工作的農家子弟。

如果，這些人能在自己生活的城市都安居樂業(yè)，這或將釋放房改以來的最大一輪購房需求井噴，有力消化目前過剩的樓市庫存。

然而，很多人譏笑邦爺?shù)南敕ú豢尚?。因為和城市高昂的房價相比，農民的收入要微薄很多。以他們的收入，很難在大城市買房。

但是，一項法律的修改正在讓農民的消費力迅速釋放，并催生新一輪的購房需求。

農村將批量生產富翁？

在詳細說明這些法律修改會帶來的影響前，邦爺想先說這樣一個故事。

有個浙江在上海工作的女生，在今年8月趕在樓市新一輪調控前買了一套只有40平米的小房子。她說，她在浙江的家，是這套房子建筑面積的10倍都不止。她們家世代都是農民，村子里給分了很多的宅基地，還有農地。

但是，因為集體用地難以流轉，宅基地不能賣，不能與國有建設用地同等入市、同價同權，雖然他們守著一個大的家業(yè)，卻沒有辦法變現(xiàn)。只能靠自己不太豐厚的工資收入，在上海按揭貸款買套小房子。

她內心非常渴望，有一天自己家里的那些宅基地、村子里分的集體建設用地，也可以像國有土地那樣按照市場價格轉讓出去，讓自己有錢在上海安家，并能把父母接到上海。

她的故事，讓邦爺想起《笑傲江湖》里的林振南，空守著絕世武學“辟邪劍譜”，卻因為守著祖訓沒有修煉，結果連“青城四秀”這樣武功低微的不入流高手都打不過。

但現(xiàn)在天“變”了。

新華社12月25日報道，第十二屆全國人大常委會第二十五次會議傳出消息，土地管理法修改已列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃，農村土地與國有土地不能同等入市、同權同價的問題有望得到解決。

一旦上述法律最終成功修改，并且最終在各地執(zhí)行，那么新一個富人群體，將在中國的農村大規(guī)模出現(xiàn)。其實，這些人中有很大一部分，其實目前已經生活在城市里，但有些人還買不起屬于自己的房子。

所以，當土地管理法修改完成，他們的土地開始可以買賣后，很多人就會選擇在自己所居住的城市買一個大房子，比如上述在上海工作的浙江女孩。

受益的不只是房地產，還有很多產業(yè)

北京、上海、深圳這樣的城市，土地供給遠遠滿足不了市場需求。這些城市的限購政策，以及對人口流入的限制，給上述農民和農二代們建起了一個“高不可攀”的城墻。

可是，超級大城市居民的國際視野、更多的事業(yè)發(fā)展機會、一流的就醫(yī)和就學條件，讓他們始終懷揣進城的夢想，而且一旦他們有機會富起來，這種想法會更強烈。

其實，如果把一線城市的商業(yè)機會、教育資源、醫(yī)療資源帶入中小城市，富裕起來的農村人就可以買到和北上廣深相同的服務，開發(fā)商和相關產業(yè)也能從中受益。

此前也已經有專家提出，中國不能只有北上廣深四個超級城市，還要建設至少十個中心城市；另外在大城市周邊要發(fā)展城市群，用都市圈消化大城市的人口壓力。

對這一觀點，邦爺一直深為贊同。

但一位中央級媒體的記者卻覺得，上述解決流動人口置業(yè)的辦法，過于理想化。很難想像上海的“滬漂”們會選擇昆山或者太倉為最終的落腳地。因為，這兩個城市雖然離上海近，但醫(yī)療條件、教育條件，和上海相差太遠。在要憑戶口，才能享有醫(yī)療、教育的時代，購買昆山房子，意味著只能在昆山落戶，在昆山上學，在昆山就醫(yī)。

不過，人社部近日發(fā)布《關于加快推進跨省異地就醫(yī)結算系統(tǒng)建設的通知》（以下簡稱《通知》）要求，2016年底前，實現(xiàn)大部分省級異地就醫(yī)結算系統(tǒng)與國家異地就醫(yī)結算系統(tǒng)對接，開始上線試運行；2017年上半年，實現(xiàn)所有省級異地就醫(yī)結算系統(tǒng)與國家異地就醫(yī)結算系統(tǒng)對接；2017年底前，實現(xiàn)所有統(tǒng)籌區(qū)全面對接，支持跨省異地安置退休人員和符合轉診規(guī)定人員的住院費用持社會保障卡直接結算。

在就醫(yī)不再和戶口捆綁后，教育部門也可能出臺，流動人口的就近就讀辦法。只要開發(fā)商有能力自建或引入優(yōu)質的教育資源，讓流動人口在特大城市周邊安家，就不會有太大問題。對有志于轉型城市運營商的開發(fā)商來說，這更會成為發(fā)展醫(yī)療、教育、商業(yè)零售、服務等房地產配套產業(yè)的大機會。稱這一次土地管理法修改為“第二次房改”不為過！

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