◎張宏偉

中國(guó)人民銀行決定，自2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。央行本次降準(zhǔn)后，本輪已經(jīng)有兩次降息兩次降準(zhǔn)，這對(duì)于2015年的樓市有怎樣的影響？房企和購(gòu)房者應(yīng)該怎么做？

對(duì)于各商業(yè)銀行來(lái)講，在本輪降準(zhǔn)之前，由于存款準(zhǔn)備金率仍然維持在20%左右，可以動(dòng)用的資金規(guī)模受到限制，銀行不大可能在這么高存準(zhǔn)率情況下，釋放大規(guī)模貸款。因此，本次二套房貸降首付雖然會(huì)導(dǎo)致改善型需求購(gòu)房門檻降低，但銀行仍然難以釋放較大規(guī)模流動(dòng)性來(lái)支持樓市這樣的放貸需求。這或許是各大銀行二套房貸降首付政策落地不徹底的原因之一。

但是，降準(zhǔn)之后，銀行可動(dòng)用的資金明顯增多，也增加了二套房貸降首付落地的可行性，改善型需求后續(xù)有望持續(xù)釋放。

在央行降準(zhǔn)降息等政策下，樓市會(huì)出現(xiàn)一波入市行情，接下來(lái)幾個(gè)月成交量會(huì)反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺。尤其是對(duì)一線城市及其他基本面良好的城市來(lái)講，接下來(lái)幾個(gè)月可能會(huì)加大房?jī)r(jià)上漲的概率。

兩次降息兩次降準(zhǔn)之下樓市“分化”特征將更加明顯。一線城市樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)反彈行情；二線城市將加速去庫(kù)存的進(jìn)程，存銷比開始普遍降低，15個(gè)月以下去化周期的城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15個(gè)月以上的城市樓市還有去庫(kù)存壓力，但部分城市去化周期將回歸至合理區(qū)間。

對(duì)于大多數(shù)三四線城市來(lái)講，因?yàn)閹?kù)存量大去化周期長(zhǎng)，還是要堅(jiān)持去庫(kù)存。總體來(lái)看，各個(gè)城市在降準(zhǔn)降息的刺激之下走勢(shì)將進(jìn)一步分化。

房企要把控好兩次降準(zhǔn)降息之后的跑量去庫(kù)存的“窗口期”。首先應(yīng)積極調(diào)整推盤節(jié)奏，增加上半年銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤?，防止市?chǎng)環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化，而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤的局面。

其次，調(diào)整并優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，積極去庫(kù)存，不要期待房?jī)r(jià)再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場(chǎng)。即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤惜售，因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)需求已基本得到滿足，捂盤惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過(guò)放量的“窗口期”，錯(cuò)過(guò)企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì)。

第三，通過(guò)調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)房者要把控好降準(zhǔn)降息等政策短期紅利帶來(lái)的購(gòu)房“窗口期”。簡(jiǎn)單來(lái)講，如果是有剛性需求的購(gòu)房者，應(yīng)該把握好市場(chǎng)節(jié)奏的變化規(guī)律，比方說(shuō)在入市時(shí)機(jī)的選擇上，可以優(yōu)先考慮短期市場(chǎng)還沒(méi)有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段。

（作者為同策咨詢研究中心總監(jiān)）