每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

上周末，北京“兩會(huì)”豐臺(tái)團(tuán)小組討論會(huì)上，北京市副市長(zhǎng)陳剛介紹，北京房地產(chǎn)價(jià)格正有所回落，房?jī)r(jià)正理性回歸，取消限購(gòu)的問(wèn)題暫不在考慮范圍內(nèi)。

這一明確表態(tài)倍受關(guān)注。自2014年四季度全國(guó)許多城市限購(gòu)政策退出后，“北上廣深”是否會(huì)加入這一行列被熱議。社科院一份報(bào)告認(rèn)為，2015年限購(gòu)政策可能會(huì)告別歷史舞臺(tái)。

不過(guò)，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的 《2014年一線樓市報(bào)告年終版》指出，2014年底，受供求關(guān)系影響，一線城市行情高漲，房?jī)r(jià)環(huán)比有所回升。據(jù)此，2015年一線城市房?jī)r(jià)仍將面臨明顯上漲態(tài)勢(shì)。

一線城市限購(gòu)政策難退

易居的數(shù)據(jù)顯示，2014年12月份，一線城市新建商品住宅新增供應(yīng)面積為535萬(wàn)平方米，成交面積為494萬(wàn)平方米，呈現(xiàn)出供大于求的市場(chǎng)關(guān)系。在這樣一個(gè)供求關(guān)系下，庫(kù)存規(guī)模出現(xiàn)環(huán)比增長(zhǎng)；一線城市新建商品住宅成交均價(jià)為24054元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.4%，同比增長(zhǎng)7.4%。12月份成交均價(jià)比11月份增加了570元/平方米。

易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從2010年以來(lái)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)看，2014年一線城市房?jī)r(jià)處于高位震蕩的狀態(tài)，同時(shí)在四季度呈現(xiàn)比較明顯的價(jià)格上升態(tài)勢(shì)。

具體來(lái)看，2014年12月份，“北上廣深”4個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)分別為25845元/平方米、30032元/平方米、14641元/平方米和26510元/平方米，其中上海的環(huán)比和同比增幅都最大，成交均價(jià)首次突破3萬(wàn)元/平方米。

圍繞目前各地都在熱議的樓市庫(kù)存問(wèn)題，陳剛的一番表態(tài)十分通俗，卻又耐人尋味。他說(shuō)，2014年北京賣了17萬(wàn)套房，其中10萬(wàn)套是存量房，比2008年高多了，新房供應(yīng)10萬(wàn)套，賣了6.9萬(wàn)套，“還不得存點(diǎn)??！沒(méi)得挑可不行?！?/p>

“從北京人口資源環(huán)境的角度講，取消限購(gòu)的問(wèn)題暫不在考慮范圍內(nèi)。但其他的限價(jià)、限貸都放開了?！标悇傉f(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是比較健康的趨勢(shì)，不會(huì)大冷，也不會(huì)大熱，不斷地調(diào)整結(jié)構(gòu)，這樣挺好，“個(gè)別項(xiàng)目賣不動(dòng)是價(jià)格太高，必須得調(diào)整?！?/p>

嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，北上廣深的“限購(gòu)孤島”格局短期內(nèi)還將繼續(xù)維持，這與其市場(chǎng)情況相關(guān)，即便不放開限購(gòu)，伴隨各類優(yōu)惠政策疊加以及去庫(kù)存周期逐漸變小，此類城市的房企將逐漸淡化以價(jià)換量的策略，進(jìn)而出現(xiàn)漲價(jià)的做法。

其他地市推救市措施

一線樓市已現(xiàn)回暖信號(hào)，但其他城市多數(shù)仍顯萎靡。

2015年1月1日~20日，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約728萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌約27%，其中二、三線城市跌幅更大。

廈門從1月16日起，思明區(qū)、湖里區(qū)144平方米以下商品住房取消限購(gòu)措施。對(duì)此，驪特房產(chǎn)廈門總經(jīng)理郭水華表示，現(xiàn)在政府之所以放開限購(gòu)，是因?yàn)橐呀?jīng)沒(méi)有限購(gòu)的必要了?！艾F(xiàn)在的廈門樓市已經(jīng)走向純剛需時(shí)代，還在炒樓的投資客已經(jīng)沒(méi)多少了。因此，就算受限購(gòu)取消影響，樓市銷量短期內(nèi)出現(xiàn)上漲，幅度也不會(huì)太大?！?/p>

同是福建熱點(diǎn)城市，福州市近日下發(fā)《關(guān)于福州市統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房、回購(gòu)安置協(xié)議指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，其明確，由各級(jí)政府指定一家國(guó)有企業(yè)作為統(tǒng)購(gòu)商品房和安置房的購(gòu)買主體，解決被征收房屋群眾對(duì)安置現(xiàn)房的需求。根據(jù)該意見(jiàn)，商品房的購(gòu)買價(jià)格由區(qū)統(tǒng)購(gòu)單位委托抽簽選定的7家評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)統(tǒng)購(gòu)商品房進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，去掉最高價(jià)和最低價(jià)后進(jìn)行平均，以平均價(jià)格為基數(shù)與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商洽談，協(xié)商確定的價(jià)格原則上低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格15%以上。對(duì)于個(gè)別特別適合用于安置的商品房，但協(xié)商價(jià)格無(wú)法低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)15%以上的，由統(tǒng)購(gòu)單位上報(bào)市政府研究確定。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，這一政策是明顯的救市政策，雖然從價(jià)格看，低于市場(chǎng)價(jià)15%，很少有市民會(huì)愿意出售給政府，但對(duì)購(gòu)房者有托底作用，在政府回購(gòu)承諾的影響下，購(gòu)房者入市的積極性會(huì)提高。

日前，住建部部長(zhǎng)陳政高也提出，房地產(chǎn)庫(kù)存高企的三、四線城市，再蓋新樓進(jìn)行整體安置已沒(méi)必要，住建部擬出臺(tái)收購(gòu)商品房用于保障性住房指導(dǎo)意見(jiàn)。