每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

2014年底，成都昭覺寺附近一幅上百畝地塊被南國置業(yè)控股子公司成都泛悅北城地產以13.7億元的總價一舉拿下。這是南國置業(yè)首次踏進成都市場，試圖與早先探路成都的實際控制人、央企巨頭電建地產聯(lián)手開啟“商業(yè)+住宅”業(yè)務互補的雙輪驅動戰(zhàn)略。

拿地當晚，南國置業(yè)即發(fā)布了開發(fā)昭覺寺地塊的成都泛悅北城地產的股東構成?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，除了“電建系”四個股東之外，私募機構北京漢富國開出資2000萬元，占股20%，且待時機合適時由電建地產按約定剛性回購20%股權。

漢富國開蟄伏成都樓市，僅僅是當前樓市告別黃金時代背景下，房企借力基金資本撬動項目開發(fā)的一個縮影。2014年，包括中糧地產、上實發(fā)展、南國置業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)、保利地產與藍光地產等眾多品牌房企均在嘗試房地產基金化，試圖從“香港模式”轉向“美國模式”，打開“輕資產”運作之門，以小搏大，提高投資回報率。

基金與房企“各取所需”

在昭覺寺地塊開發(fā)中，項目公司股東北京漢富國開公司背靠國內知名的漢富控股及其合作伙伴國開行。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，2014年4月份，有媒體報道稱國開行擬籌劃未來2～3年向成都投放300億元棚戶區(qū)改造項目貸款。

實際上，上述昭覺寺項目正是成都實施“北改”工程的熱點區(qū)域，在成都地產業(yè)內，該片區(qū)被認為未來商業(yè)潛力巨大。基于較為穩(wěn)定的投資預期和安全邊際，地產私募基金自然不會放過。

在成都泛悅北城地產的股權結構中，南國置業(yè)出資4100萬元，占股41%；電建地產出資1900萬元，占股19%；中水電二局出資1000萬元，占股10%；中水電五局出資1000萬元，占股10%；北京漢富國開出資2000萬元，占股20%。

南國置業(yè)公告透露，因為昭覺寺項目地塊優(yōu)質，預計該項目的實施將使公司獲得良好的收益。同時，北京漢富國開公司在滿足條件的情況下退出，由電建地產按約定價格無條件回購其持有20%股權。

實際上，北京漢富國開公司采取的是“股權+回購”的投資模式，從而實現(xiàn)溢價退出，獲取一定的回報率。

2014年9月30日，上實發(fā)展發(fā)布公告稱，公司擬收購上海和齊股權投資基金合伙企業(yè) （有限合伙）持有開發(fā)“海上?！表椖康某啥忌蠈嵵脴I(yè)49.6%股權，交易對價逾7.2億元，按照2011年5月份前述地產基金出資約2.95億元計算，股權回購增值率高達144%。

當前房地產整體下行趨勢明顯，對于一般的地產基金而言，難點無疑在于募資環(huán)節(jié)。不過，漢富控股官網(wǎng)透露，漢富國開創(chuàng)新提出了“政企社資融合的新型金融合作模式”，由政企社資共同搭建“新型城鎮(zhèn)化發(fā)展投資基金”平臺，此基金的優(yōu)先級投資人包括地方銀行和保險公司等。

相對于地產基金而言，房企得到的實惠也自不待言。上實發(fā)展在上述回購公告中表示此次收購能使公司獲得更大的經(jīng)濟收益。

值得注意的是，2014年11月中旬，中糧地產也發(fā)布公告稱，為控制負債率、拓展融資渠道和開發(fā)成都攀成鋼的“中糧·鴻云”項目，公司擬引入地產基金上海景時成攀投資中心（有限合伙），由后者采取“增資擴股+股東貸款”模式出資6.96億元參與項目開發(fā)，其中涉及該基金5億元股東貸款的年息率9.5%。不過，該基金退出的約束條件為項目可售面積的銷售率達到90%，由中糧地產優(yōu)先回購股權。

地產基金迎來機遇

2014年5月下旬，瀚亞資本攜手恒銀基金潛伏成都集中路演，試圖開辟出成都地產基金的業(yè)務投資版圖。瀚亞資本相關人士表示，隨著當前樓市進入分化調整期，地產金融迎來了新一輪的發(fā)展機遇。無論是作為房地產業(yè)轉型方向，還是投資者的主要投資去向，地產金融都得到了業(yè)界和廣大投資者的廣泛關注。

“當資產的升值收益大于資金成本，企業(yè)的效率優(yōu)勢不明顯，但資金成本優(yōu)勢很明顯的時候，它就更適合重資產的模式。而當資產升值收益小于資金成本，但企業(yè)的效率優(yōu)勢非常明顯的時候，它就更適合輕資產的戰(zhàn)略?！眹鴥鹊禺a金融專家杜麗虹如此表述。

實際上，在過去樓市的黃金十年，地產商僅靠單邊上漲的土地溢價即可賺得盆滿缽滿，但如今已步入樓市的“白銀時代”，地價與房價發(fā)生背離，地價節(jié)節(jié)攀高，房企在開發(fā)過程中扮演“多面手”的“香港模式”遭遇發(fā)展困局。

如今，“美國模式”成為中國內地房企的學習目標。這種模式不要求房企操作整個項目過程，在整個地產投資鏈條中往往只扮演管理者、參與者、經(jīng)營者或職業(yè)經(jīng)理人中的一個角色，代表的是一種高度細分的專業(yè)化分工，體現(xiàn)了效率最高、公平競爭和利益最大化的良好結合。

在談及國內房地產基金現(xiàn)狀時，全國房地產投資基金聯(lián)盟創(chuàng)始發(fā)起人、秘書長閆宗成向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“有什么樣的LP（投資人），就有什么樣的房地產基金?！?/p>

當前，我國整個私募基金行業(yè)投資人發(fā)展的不成熟，使得地產基金管理人為了迎合投資人對回報率要求以及融資方的資金安排，基金運作期限相對較短，也多為“明股實債”，基金在被投資方應扮演的“助推”角色仍難以充分發(fā)揮。

不過，德信資本董事長陳義楓認為，當前樓市弱周期之下，地產基金將迎來大機遇，未來將扶強汰弱，推動整合，尋找伙伴，共同成長。