“快”無(wú)疑是對(duì)2012年的陽(yáng)光城最好的描述：從2011年三四十億銷售規(guī)模，到2012年以翻倍的速度銷售認(rèn)購(gòu)過(guò)百億；在廈門，其最新推售的“陽(yáng)光城·翡麗灣”160套聯(lián)排別墅當(dāng)天售罄，創(chuàng)造了當(dāng)?shù)匦袠I(yè)最快紀(jì)錄，而這距其拿地僅為190天。其“快”亦體現(xiàn)在證券市場(chǎng)，陽(yáng)光城（000671,SZ）股價(jià)從2012年初的每股6元左右上升至當(dāng)前的每股16元左右，其成長(zhǎng)速度位列A股前茅。

3月30日，陽(yáng)光城公布的2012年報(bào)所披露的會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)一步驗(yàn)證了其“高周轉(zhuǎn)、高成長(zhǎng)”的軌跡。

2012年：業(yè)績(jī)翻番，利潤(rùn)增長(zhǎng)

年報(bào)顯示，陽(yáng)光城2012年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入54.52億元，相比2011年的營(yíng)業(yè)收入32.28億元，同比增長(zhǎng)68.88%。歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)5.58億元，相比2011年增幅達(dá)78.85%。

營(yíng)業(yè)收入規(guī)模快速增長(zhǎng)的同時(shí)，陽(yáng)光城同期的利潤(rùn)水平也實(shí)現(xiàn)了快速的增長(zhǎng)，其凈資產(chǎn)收益率2012年達(dá)到27.3%，比2011年增長(zhǎng)了10個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，陽(yáng)光城2012年毛利率為38.86%，高于行業(yè)內(nèi)其他房企毛利率水平。在已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的主要房企中，萬(wàn)科、恒大公布的毛利率分別達(dá)到27.4%、27.9%，行業(yè)內(nèi)一直以毛利高而著稱的保利地產(chǎn)和中海2012年毛利率分別為35.24%、38.3%。

相關(guān)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，陽(yáng)光城產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中主營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)一步突出。作為其戰(zhàn)略主角，陽(yáng)光城房地產(chǎn)主業(yè)2012年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入35.13億元，比上年同期增長(zhǎng)99.57%，幾近翻番。從其2012年業(yè)績(jī)主要來(lái)源看，其結(jié)轉(zhuǎn)面積37萬(wàn)平方米主要來(lái)源于福州陽(yáng)光理想城、福州陽(yáng)光新界、西安林隱天下、西西安小鎮(zhèn)。在繼續(xù)深耕福州市場(chǎng)的同時(shí)，此前布局的西安已經(jīng)成為公司的又一個(gè)重要深耕區(qū)域，并已經(jīng)開(kāi)始為公司提供實(shí)質(zhì)業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)。

亮眼業(yè)績(jī)表明，陽(yáng)光城2012年的大轉(zhuǎn)型已見(jiàn)成效，這包括其產(chǎn)品被市場(chǎng)認(rèn)可，公司價(jià)值被資本市場(chǎng)認(rèn)可。

“高周轉(zhuǎn)、高成長(zhǎng)”發(fā)展模式日漸清晰

陽(yáng)光城表示，將繼續(xù)堅(jiān)持“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)布局最具發(fā)展?jié)摿Φ某砷L(zhǎng)性城市，逐漸形成了 “一帶多點(diǎn)”的區(qū)域布局，深耕沿海經(jīng)濟(jì)帶，擇機(jī)進(jìn)入戰(zhàn)略機(jī)遇點(diǎn)；堅(jiān)持把城市做精做透，把產(chǎn)品線做長(zhǎng)做強(qiáng)；依托充足的土地儲(chǔ)備，明確的戰(zhàn)略規(guī)劃以及優(yōu)秀的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，始終堅(jiān)持面向真實(shí)的自住需求，充分依靠專業(yè)能力，提升運(yùn)營(yíng)管理能力；堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)并理性謹(jǐn)慎的投資風(fēng)格，為公司在全國(guó)化快速發(fā)展提供了強(qiáng)大動(dòng)力與有效支持。

據(jù)此，陽(yáng)光城發(fā)展戰(zhàn)略全面顯現(xiàn)：“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”、“一帶多點(diǎn)”的全國(guó)化布局策略、以自住需求為導(dǎo)向的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與異地復(fù)制，高周轉(zhuǎn)、高成長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)策略。

截至2012年，陽(yáng)光城已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局，從福州區(qū)域的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)成長(zhǎng)為多地布局、多項(xiàng)目運(yùn)作的全國(guó)性規(guī)模房企。這一過(guò)程中，“少城市，多產(chǎn)品線”的策略被堅(jiān)定執(zhí)行。其重點(diǎn)布局的六大城市中，福州、廈門、上海位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)、市場(chǎng)需求最充沛的東部沿海經(jīng)濟(jì)帶，西安、太原、蘭州則為西部潛力巨大的二線城市。在福州，2012年提前完成了全年近60億的年度銷售指標(biāo)，繼續(xù)鞏固其區(qū)域龍頭地位；在廈門，2012年也開(kāi)始嶄露頭角、初現(xiàn)鋒芒，廈門與福州成為其在福建省內(nèi)南北兩大輻射中心。此外，西安區(qū)域、蘭州、太原項(xiàng)目2013年也將進(jìn)入收獲期。

瞄準(zhǔn)自住需求的核心產(chǎn)品策略也日益清晰完善。陽(yáng)光城已逐步形成住宅、商業(yè)兩大品類，包括城市豪宅、浪漫城邦、時(shí)尚公寓、生態(tài)別墅、商務(wù)辦公、商業(yè)綜合體、星級(jí)酒店在內(nèi)的七大產(chǎn)品系列，大跨度覆蓋市場(chǎng)主流消費(fèi)需求。以此為基礎(chǔ)，通過(guò)其熱銷產(chǎn)品的異地復(fù)制快速實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。據(jù)悉，去年12月熱銷廈門的陽(yáng)光城·翡麗灣項(xiàng)目正是復(fù)制了福州陽(yáng)光城·翡麗灣的“浪漫城邦”系產(chǎn)品。

產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化與復(fù)制也是陽(yáng)光城 “高周轉(zhuǎn)、高成長(zhǎng)”運(yùn)營(yíng)模式的重要組成部分。根據(jù)這一模式，陽(yáng)光城要求在拿地后快速開(kāi)發(fā)、快速銷售，哪怕是高端產(chǎn)品，也要求在短時(shí)間內(nèi)迅速去庫(kù)化。定位上精準(zhǔn)抓住主流需求，契合市場(chǎng)景氣變化，靈活制定價(jià)格與推盤(pán)節(jié)奏；在產(chǎn)品層面則通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化與復(fù)制提升效率；銷售策略上積極促銷、快速去庫(kù)化，加快資金回籠；在團(tuán)隊(duì)內(nèi)部，則通過(guò)人才團(tuán)隊(duì)提升、扁平化組織架構(gòu)等運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)能力提升給予支撐。

3月22日，“2013中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”榜單公布，陽(yáng)光城集團(tuán)躋身百?gòu)?qiáng)，并在“運(yùn)營(yíng)效率10強(qiáng)”榜中排名第二。陽(yáng)光城在近年展露出的極強(qiáng)周轉(zhuǎn)速度及高成長(zhǎng)性也被媒體定義為“陽(yáng)光城速度”。

2013年：蓄力充分，有望持續(xù)高速增長(zhǎng)

種種跡象顯示，陽(yáng)光城已經(jīng)在為2013年甚至更遠(yuǎn)期業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)充分蓄力，這尤其體現(xiàn)在土地及資金等關(guān)鍵資源的儲(chǔ)備上。

2012年，陽(yáng)光城通過(guò)招拍掛、受讓股權(quán)等方式獲取多宗土地，取得土地面積達(dá)126.21萬(wàn)平方米，建筑面積總規(guī)模約250萬(wàn)平方米。至此，陽(yáng)光城以已累計(jì)儲(chǔ)備土地可開(kāi)發(fā)建面逾600萬(wàn)平方米，為未來(lái)3至5年的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)奠定了扎實(shí)的土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。除了福州、西安，新增土地亦集中于太原、蘭州、廈門、上海等新的擴(kuò)展重點(diǎn)區(qū)域，這將為其實(shí)現(xiàn)區(qū)域性龍頭戰(zhàn)略目標(biāo)奠定基礎(chǔ)，相對(duì)較低的土地價(jià)格也為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)預(yù)留了較為充裕的空間。

年報(bào)顯示，2012年陽(yáng)光城實(shí)施了多項(xiàng)融資計(jì)劃。除了傳統(tǒng)意義上的開(kāi)發(fā)貸、信托貸款，陽(yáng)光城還引入了房地產(chǎn)基金等新的融資方式。年報(bào)表明：“近年來(lái)，公司通過(guò)多種融資方式支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、較高收益的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，公司存續(xù)的融資項(xiàng)目均運(yùn)行正常，未有逾期或違約等情形發(fā)生，現(xiàn)行融資成本已呈下降趨勢(shì)”。2012年至今，已償還金額為20.03億，其中提前償付3筆融資計(jì)劃，合計(jì)12億，包括于2013年1月、3月分別提前償還中信信托、五礦信托各5億元信托計(jì)劃。

實(shí)際上，這一勢(shì)頭在今年前兩個(gè)月市場(chǎng)銷售態(tài)勢(shì)中已然顯露。根據(jù)有關(guān)市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)提供的信息看，在廈門，陽(yáng)光城已實(shí)現(xiàn)銷售額6.4億元，在廈門市場(chǎng)成交排名前列。在福州市場(chǎng)，陽(yáng)光西海岸2月份單月銷售3.01億，陽(yáng)光城SOHO銷售1.85億元，分列當(dāng)?shù)貥潜P(pán)成交榜的第2、第7位；而在福州樓市前兩月業(yè)績(jī)排名中，陽(yáng)光凡爾賽宮、陽(yáng)光城西海岸也分別以累計(jì)4.27億、3.01億位列第2、第8位；截至2月末，陽(yáng)光城在福州累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額14.66億元，以第一名身份繼續(xù)領(lǐng)跑福州市場(chǎng)。目前陽(yáng)光城主要的在建在售項(xiàng)目達(dá)到18個(gè)，后續(xù)供應(yīng)充足，這也為銷售繼續(xù)保持較高增長(zhǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)。

對(duì)話陽(yáng)光城：“快”不是選擇而是必須

陽(yáng)光城何以取得如此驕人的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)？什么樣的內(nèi)力蓄積才會(huì)外化出這樣優(yōu)異的表現(xiàn)？陽(yáng)光城如何判斷行業(yè)和市場(chǎng)走勢(shì)，又如何籌謀下一步企業(yè)發(fā)展大勢(shì)？“跑得快已經(jīng)不再是一種選擇，而是一種必須?！标?yáng)光城集團(tuán)總裁陳凱如是回答。

問(wèn)：您以前提到過(guò)關(guān)于成長(zhǎng)型企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的四個(gè)要點(diǎn)：清晰的戰(zhàn)略、精準(zhǔn)的投資、高周轉(zhuǎn)以及留住人才。為什么覺(jué)得這四點(diǎn)比較重要？陽(yáng)光城又是如何做到這四點(diǎn)的？

陽(yáng)光城：現(xiàn)在好多企業(yè)家都想做500億，但其實(shí)只要做得精，過(guò)百億在一個(gè)市場(chǎng)就能做到。上海、廣州、深圳、重慶、深圳、北京……陽(yáng)光城還在成長(zhǎng)階段，不管是團(tuán)隊(duì)管理、人才儲(chǔ)備、資金儲(chǔ)備都不能完成全國(guó)覆蓋，所以更應(yīng)該有所選擇。

對(duì)于陽(yáng)光城來(lái)講，目前做什么產(chǎn)品、進(jìn)哪些地區(qū)、用什么人才是考慮最多的三個(gè)問(wèn)題。陽(yáng)光城現(xiàn)在已經(jīng)在福州、廈門、西安、上海這四個(gè)市場(chǎng)深入發(fā)展。對(duì)陽(yáng)光城來(lái)講，在目前這個(gè)階段，第一我們只做地產(chǎn)。第二只做這幾個(gè)城市，但是我們把產(chǎn)品線拉長(zhǎng)。第三就是重視用人，有共同的理念和目標(biāo)，這樣整個(gè)公司的效率也會(huì)提高。

問(wèn)：您認(rèn)為后市會(huì)因?yàn)檎叩母淖兌l(fā)生改變么？企業(yè)應(yīng)如何應(yīng)對(duì)？

陽(yáng)光城：未來(lái)10年，行業(yè)也有一定的發(fā)展空間。只要大方向正確，常態(tài)的調(diào)控才更讓我們放心，也會(huì)更認(rèn)真地對(duì)待這個(gè)行業(yè)。

其實(shí)目前的這個(gè)階段，同樣也給了陽(yáng)光城這樣的公司更多的機(jī)會(huì)。目前市場(chǎng)周期性變化越來(lái)越明顯，市場(chǎng)越來(lái)越細(xì)分，客戶的選擇也越來(lái)越多，窗口期越來(lái)越短。但是我們看到，土地漲價(jià)好像永遠(yuǎn)比房?jī)r(jià)要快。所以對(duì)于我們這種成長(zhǎng)中的企業(yè)來(lái)說(shuō)，對(duì)投資運(yùn)營(yíng)能力的要求也越來(lái)越高，有沒(méi)有很強(qiáng)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)也是一種考驗(yàn)。

問(wèn)：陽(yáng)光城的未來(lái)方向、長(zhǎng)短期目標(biāo)是什么？

陽(yáng)光城：陽(yáng)光城正在變大，在這個(gè)過(guò)程中，我們對(duì)區(qū)域有選擇，對(duì)產(chǎn)品有選擇，方式會(huì)有變化，融資渠道也有變化。近一階段，陽(yáng)光城首先希望把大本營(yíng)福州做得更扎實(shí)，然后把已進(jìn)入的上海、廈門及西安做透。而在銷售方面，今年陽(yáng)光城也提出了更高的要求。就一季度情況來(lái)看，根據(jù)易居克而瑞剛發(fā)布的“2013一季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50”，陽(yáng)光城首次進(jìn)榜，成交金額排名第41位。這是2013年一個(gè)好的開(kāi)端。

問(wèn)：陽(yáng)光城屬于周轉(zhuǎn)很快的公司，從拿地到產(chǎn)品出來(lái)速度都很快，如何去平衡產(chǎn)品和發(fā)展速度的問(wèn)題？

陽(yáng)光城：其實(shí)高周轉(zhuǎn)是練習(xí)內(nèi)功的問(wèn)題，我們會(huì)做一些模塊化的研發(fā)，比如圖紙的研發(fā)這種核心的東西。我們把核心的東西標(biāo)準(zhǔn)化，我們把外立面做一些個(gè)性化的東西，這樣也很漂亮。還有一些成本的核算，分供方的確定，這些都在拿地之前確定下來(lái)，所以省掉這些時(shí)間。另外，因?yàn)槲覀兊膽?zhàn)略清晰，對(duì)拿地的標(biāo)準(zhǔn)也明確，所以拿下地來(lái)我們就能迅速?zèng)Q定產(chǎn)品流水線。

問(wèn)：流水線操作速度快，但市場(chǎng)消化我們并不能控制，陽(yáng)光城有沒(méi)有什么渠道來(lái)解決市場(chǎng)消化的問(wèn)題，保證現(xiàn)金流的持續(xù)穩(wěn)定？

陽(yáng)光城：第一是適銷產(chǎn)品，低總價(jià)，面積要控制住，所以定位很重要。第二不會(huì)無(wú)限制地追求高底價(jià)，因?yàn)槲覀兏幼⒅馗咧苻D(zhuǎn)，而不是高溢價(jià)。

問(wèn)：我們注意到陽(yáng)光城的產(chǎn)品線非常豐富，那你覺(jué)得現(xiàn)在的調(diào)控對(duì)于陽(yáng)光城的7條產(chǎn)品線有沒(méi)有什么影響？你認(rèn)為產(chǎn)品的核心主要包括哪幾方面？

陽(yáng)光城：這個(gè)問(wèn)題我們之前也討論過(guò)，我們會(huì)先照顧三大類的產(chǎn)品：一種是剛性需求的產(chǎn)品，在福州我們就比較成功，當(dāng)?shù)貏傂孕枨蟮漠a(chǎn)品量超過(guò)50%,所以賣得很快。一種是經(jīng)濟(jì)型的別墅，這個(gè)也是首選的改善住房標(biāo)準(zhǔn)，另外我們也會(huì)加大商業(yè)、寫(xiě)字樓等的比重。

產(chǎn)品的核心包括對(duì)戶型的研究、層高的研究以及生活習(xí)慣的研究，或者說(shuō)客戶的需求才是最核心的東西。

問(wèn)：去年很多離開(kāi)一線城市的開(kāi)發(fā)商又回來(lái)發(fā)展，甚至放棄了一些二三線城市，重心再做轉(zhuǎn)移。您怎么看到這個(gè)問(wèn)題？

陽(yáng)光城：還是那個(gè)問(wèn)題，要看你想要什么，當(dāng)然這也可能是一種戰(zhàn)略的調(diào)整。一個(gè)城市是否具有發(fā)展機(jī)遇，還是要看這個(gè)城市是不是人口導(dǎo)入，只要是人口導(dǎo)入的城市，問(wèn)題就不會(huì)太大，畢竟它有需求。相對(duì)三四線城市而言，一線城市在醫(yī)療水平、教育水平等方面要高一些，所以以后還是會(huì)有越來(lái)越多的人選擇這樣的城市。比如上海2，000億的市場(chǎng)份額，行業(yè)前十名集中度在20%左右，發(fā)展空間還是很大的。

對(duì)于陽(yáng)光城而言，現(xiàn)階段能夠深耕做透幾個(gè)城市，在每個(gè)城市實(shí)現(xiàn)多產(chǎn)品線運(yùn)作，是最關(guān)鍵的一步。

問(wèn)：之前陽(yáng)光城在上海拿了兩塊地，您能不能跟我們介紹一下這兩塊地的情況？在上海選地有沒(méi)有什么標(biāo)準(zhǔn)？

陽(yáng)光城：目前這兩個(gè)地規(guī)模都不大，去年年底陽(yáng)光城管理總部才在上海落地，上海的市場(chǎng)畢竟很大，這兩個(gè)項(xiàng)目都是試水，后期我們還會(huì)加大在上海的投入力度。（文/楊羚強(qiáng)）