在“三駕馬車”同時降速的局勢下，溫家寶總理“把中國經(jīng)濟穩(wěn)增長放在更重要的位置”的講話之后，有針對性的擴大需求政策正在逐步出臺。地產(chǎn)行業(yè)的調控卻依然從嚴從緊，國家在房地產(chǎn)調控問題上的態(tài)度穩(wěn)健而審慎。不過，受預調微調影響，尤其在前期金融改革的前奏中，地產(chǎn)股已逐步復蘇，板塊半年漲幅達19.68%，板塊平均市盈率由1月4日的12.36倍提升到昨天的22.51倍。當下，地產(chǎn)行業(yè)處在什么樣的階段？相關政策的出臺會給地產(chǎn)股帶來什么轉變呢？

穩(wěn)剛需成基調

穩(wěn)增長確認調控底部區(qū)域

經(jīng)過兩年的持續(xù)調控，房地產(chǎn)政策的效果逐步顯現(xiàn)。截至去年底，房地產(chǎn)投資增速明顯回落，重點城市的房價得到有效控制，部分城市房價出現(xiàn)回落，現(xiàn)貨去庫存持續(xù)進行。資深行業(yè)研究員海通證券(600837)涂力磊注意到，自2011年12月底開始，“穩(wěn)剛需”已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的新動向。他認為，政府去年12月降低保障房新開工的同時重提保證首套房信貸，是管理層對住房需求的首次積極表態(tài)，這意味著“穩(wěn)定剛需、合理釋放”有望成為后期政策新動向。之后，在2012年金融工作會議上的“加大金融服務，支持普通商品住房建設，滿足首次購房家庭貸款需求”的表態(tài)，他認為，是穩(wěn)剛需的進一步確認。

國元證券(000728)分析師沈亮亮認為，房地產(chǎn)市場存在的剛需數(shù)量被低估，而投資及投機的成分被夸大了。據(jù)國元證券測算，以結婚買房為主的“純剛需”以及舊房改造數(shù)量，大致能占到市場需求總量的70%左右，加上存在的部分改善性需求，可以說已基本能維持整個地產(chǎn)行業(yè)的運作。今年以來，雖然多地短命房市新政頻繁碰壁，不過，“穩(wěn)剛需”的基調并沒有再修改。

4月份出臺的宏觀數(shù)據(jù)顯示投資、消費、出口“三駕馬車”同時出現(xiàn)降速。目前房價已處回落區(qū)間，政策調控層面已不存在繼續(xù)加碼的基礎。這從某種意義上意味著，調控的底部區(qū)域已經(jīng)呈現(xiàn)，“穩(wěn)剛需”政策將是后期市場的主題。據(jù)此，他最近的觀點認為，后期早周期的地產(chǎn)股具備投資潛力，投資者可開始積極配置地產(chǎn)龍頭股，此時配置已是“輸時間，不輸價值。”

多次蟬聯(lián)新財富房地產(chǎn)行業(yè)研究員第二名的中信建投蘇雪晶則更積極樂觀些。她認為，我國房地產(chǎn)業(yè)已進入集中度提升時代。在史上最嚴厲房產(chǎn)調控后，中國房地產(chǎn)企業(yè)前30名市場占有率穩(wěn)步上升。而龍頭房企強大的股東背景及自身雄厚的資金實力，使其在調控中的生存環(huán)境要優(yōu)于中小房企，未來市場集中度將會加速提升，這進一步有利房企。她并呼吁：“現(xiàn)在正是配置地產(chǎn)龍頭的歷史性時刻”。 Wind的相關研究報告和數(shù)據(jù)顯示，越來越多的行業(yè)研究員正看多地產(chǎn)股。

區(qū)域性政策造勢引來活水

從市場的角度來看，今年的地產(chǎn)股已經(jīng)成為權重藍籌中表現(xiàn)最出色的板塊，也是兩市累計漲幅最大的板塊。不過，其中跑出的牛股卻來自區(qū)域性龍頭。

數(shù)據(jù)顯示，今年累計漲幅最大達191.92%的地產(chǎn)股浙江東日(600113)則活躍自溫州金融改革實驗試點。這一政策不僅拉開全國金融改革創(chuàng)新的帷幕，也拉開了區(qū)域地產(chǎn)股活躍的帷幕。同期翻番的牛股還有金豐投資(600606)、中茵股份(600745)等。這個由區(qū)域政策激活的地產(chǎn)股在之后的新政中不斷在上海、天津等地得到復制和印證。業(yè)內人士認為，這一現(xiàn)象也說明，地產(chǎn)股正在借助區(qū)域政策的造勢來實現(xiàn)突圍。

繼天津、上海之后，深圳的土地管理制度改革總體方案也有望在近日正式公布。實際上，在前日的二級市場上，深圳的地產(chǎn)股就已聞風而動。當日深圳地產(chǎn)股表現(xiàn)得尤為搶眼，其中沙河股份(000014)、深華發(fā)A攜手漲停，深天健、深物業(yè)A也分別大漲6.4%、6.39%，金地集團(600383)、世聯(lián)地產(chǎn)(002285)的漲幅均逾3%。資金流向方面，沙河股份、金地集團分別凈流入0.97億元、0.81億元；各占其當日成交金額的38.04%、16.82%，市場資金的追捧程度可見一斑。

倍新咨詢認為，此次深圳土地產(chǎn)權制度創(chuàng)新力度大，亮點在于工業(yè)廠房用地。以前變更用途須通過政府收回、招拍掛形式，由具資質的地產(chǎn)商開發(fā)，改革后可由公司在履行相關手續(xù)后自主開發(fā)。以這一點比較此前各地的房地產(chǎn)“新政”來看，深圳的地產(chǎn)政策帶有明顯的“深圳色彩”，即通過土地管理改革來整合、推進市場的發(fā)展。分析人士據(jù)此認為，土管制度的改革另辟蹊徑，有望為地產(chǎn)公司帶來較為樂觀的發(fā)展前景。

此外，縮小東西部差距是中國經(jīng)濟發(fā)展的共識，而近日重慶大手筆央企投資顯然很值得關注。72個投資協(xié)議投資重慶3500億元，相當于重慶2011年GDP的35%，是重慶歷史上最大一筆投資，引得涂力磊等眾多業(yè)內人士看好重慶板塊中的工業(yè)、交通、城投類上市公司，也看好重慶的地產(chǎn)概念股如渝開發(fā)、迪馬股份(600565)等。

《證券時報》絡數(shù)據(jù)部統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，消息期間，渝開發(fā)累計上漲0.75%。迪馬股份盡管下跌1.08%，但遠遠跑贏大盤，且累計流入資金860.31萬元。公開信息顯示，迪馬股份一季度實現(xiàn)凈利潤431.55萬元，同比增長22.40%。該公司大股東從去年開始增持，社?；鹪诮衲暌患径热腭v，這也給市場帶來了想象空間。二季度，投資者可多加關注渝股中的地產(chǎn)股走勢。

在“穩(wěn)增長”的方針下，還有多少驚喜可以出現(xiàn)尚不得而知。不過，涂力磊認為，“只要持續(xù)的成交量復蘇引來基本面的支持，房地產(chǎn)股完全有可能從審美疲勞走向重獲美感。”他認為，短期地產(chǎn)股估值難以馬上上升，這是短期的審美疲勞。不過，他說：“堅定看好中長期上漲，個股最高點回調10%就已進入投資區(qū)間。”