每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

昨日（27日）下午，頂著上海崇明前單價(jià)和總價(jià)“雙料地王”光環(huán)的城橋商品房基地1、2號(hào)地塊，在被“退貨”后再次走上拍賣(mài)臺(tái)，被上海同瀛宏明房產(chǎn)以5.36億元底價(jià)競(jìng)得，折合樓板價(jià)約3075元/平方米，僅一年時(shí)間價(jià)格竟大跌46.5%。

該地塊兩次拍賣(mài)結(jié)果的巨大差距，反映出目前土地市場(chǎng)偏冷。不過(guò)，土地價(jià)格的大幅下降卻給開(kāi)發(fā)商賣(mài)房帶來(lái)了降價(jià)動(dòng)力。同策咨詢(xún)機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此前多家龍頭房企曾在降價(jià)銷(xiāo)售后，立即沖入土地市場(chǎng)低價(jià)買(mǎi)地，以獲取較高利潤(rùn)。

巨大差別反映土地市場(chǎng)偏冷

昨日拍賣(mài)的城橋商品房基地1、2號(hào)地塊，在去年2月12日曾由上海保集（集團(tuán)）有限公司和上海佳富投資有限公司聯(lián)合以10.02億元競(jìng)得，樓板價(jià)為6451元/平方米，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)崇明土地市場(chǎng)的單價(jià)和總價(jià)“雙料地王”紀(jì)錄。

然而時(shí)隔一年，受市場(chǎng)及其他因素影響，該地塊最終被競(jìng)得方退地，再次進(jìn)入土地出讓市場(chǎng)，起拍價(jià)為5.36億元，卻只以底價(jià)成交。不過(guò)，這一成交價(jià)仍較去年的起拍底價(jià)高出7000萬(wàn)元。

成交面積大幅下滑，成交金額大幅下跌，顯示上海土地市場(chǎng)正面臨深度調(diào)整。此前，少有機(jī)構(gòu)能預(yù)料到地價(jià)的跌幅有如此之大。

上海奉賢南橋新城建設(shè)發(fā)展有限公司市場(chǎng)發(fā)展部經(jīng)理陳偉表示，有些地塊的價(jià)格看上去比去年同期同區(qū)域的地塊大幅下跌，但細(xì)看下來(lái)，地理位置有區(qū)別，今年成交的地塊的位置可能更偏遠(yuǎn)一點(diǎn)。

不過(guò)，昨日成交的城橋商品房基地1、2號(hào)地塊，通過(guò)對(duì)比前后兩次出讓的結(jié)果，還是能看出目前土地市場(chǎng)偏冷。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)還顯示，該地塊在去年2月12日成交時(shí)，最終成交的價(jià)格較底價(jià)溢價(jià)達(dá)115%，而昨日只是以底價(jià)成交。

統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)上海市只成交過(guò)兩幅純住宅地塊，上述地塊是第二幅。

上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局官方網(wǎng)站的公示信息顯示，整個(gè)3月，上海僅有徐涇鎮(zhèn)會(huì)展中心3地塊和兩幅經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃出讓。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔說(shuō)，由于供地計(jì)劃縮減和開(kāi)發(fā)商購(gòu)地意愿降低，目前土地市場(chǎng)不夠景氣。

同策咨詢(xún)機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，雖然目前土地成交價(jià)格很難跌破底價(jià)，但在正式出讓前，有意向的開(kāi)發(fā)商仍可通過(guò)和土地出讓人磋商，采取降低底價(jià)或修改容積率等方式，獲取相對(duì)低價(jià)的土地。

房企降價(jià)回籠資金抄底土地

相比土地市場(chǎng)的冷清，目前上海的商品房市場(chǎng)情況則稍好一些。

據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年1~2月，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資315.86億元，比去年同期增長(zhǎng)9.5%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的55.3%，比重同比上升4.8個(gè)百分點(diǎn)。

商品住宅市場(chǎng)的逐步回暖和土地市場(chǎng)的依舊低迷，給了開(kāi)發(fā)商未來(lái)獲取更多利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。張宏偉告訴記者，此前多家龍頭房企曾在降價(jià)銷(xiāo)售后，立即沖入土地市場(chǎng)低價(jià)買(mǎi)地，以獲取較高利潤(rùn)。

證券機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，中海去年下半年的平均銷(xiāo)售價(jià)格較上半年下調(diào)18.3%，但購(gòu)地成本的下降幅度更大，樓面地價(jià)從一年前的均價(jià)3500元/平方米下調(diào)至2395元/平方米，相當(dāng)于每平方米的樓板價(jià)降低了31.57%。去年11月份以后，中海地產(chǎn)拿地的樓板價(jià)甚至更低。

中海的策略在房地產(chǎn)弱市中具有一定的代表性。據(jù)張宏偉預(yù)測(cè)，土地市場(chǎng)的低迷會(huì)擴(kuò)大龍頭地產(chǎn)商的降價(jià)范圍，使少數(shù)項(xiàng)目的調(diào)價(jià)，變成多數(shù)項(xiàng)目的價(jià)格調(diào)整，進(jìn)而以更快速度從商品房市場(chǎng)套現(xiàn)，去土地市場(chǎng)掘金，為未來(lái)樓市回暖儲(chǔ)備更多的廉價(jià)土地。