人民幣升值，通脹壓力持續(xù)加大，去年一年，廣州商業(yè)市場交投火爆。近期多家機構(gòu)發(fā)報告顯示，今年市場加息預(yù)期愈發(fā)強烈，商鋪必然成為下一輪政策調(diào)控下保值增值的熱點投資。

　　一線城市廣州，由于位于市區(qū)的稀缺地塊越來越少，資本也從地上轉(zhuǎn)戰(zhàn)“地下”。廣州地下商業(yè)項目逐漸膨脹，新入市的幾乎都是超十萬平方米的大體量項目。

　　行業(yè)分析人士認(rèn)為，廣州地下空間的天量供應(yīng)，面臨人流量考驗、經(jīng)營期培育以及產(chǎn)權(quán)厘清等諸多考驗，廣州地下商鋪前途喜憂參半。

　　黃金地段推遲開業(yè)

　　2010年，住宅市場遭遇深度調(diào)控，在通脹壓力下，廣州商住公寓大行其道，寫字樓銷售再創(chuàng)新高，就連困擾市場多年的分割式產(chǎn)權(quán)商鋪也再度走俏。機構(gòu)分析認(rèn)為，火爆的商鋪投資行情將會在2011年持續(xù)走強。

　　然而近日《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在廣州天河黃金商圈內(nèi)，一名為“時尚天河商業(yè)廣場”的項目卻門庭冷落。

　　公開資料顯示，該項目開發(fā)商早在2009年年底就對外宣稱該項目將于2010年5月開始營業(yè)。然而大半年過去了，該項目依然寂靜無聲。1月11日，記者來到項目現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)地下商場裝修幾近完成，正等商家進駐。

　　“我們原計劃今年5月正式開業(yè)，但廣州亞運會導(dǎo)致我們停了2個月工，一些工程無法按期完成?！痹擁椖康拈_發(fā)商時尚集團招商專員肖燕對記者表示。

　　據(jù)她介紹，目前該項目共近10萬平方米，首期租戶已達到80%左右，有百貨區(qū)和專門的服裝銷售區(qū)，商鋪租金在600~1000元/平方米/月不等?！盀榱宋蛻?，我們第一年免5個月的租金?！?/P>

　　據(jù)悉，該項目是廣州市政府的人防工程改造項目。有熟悉該項目的人士向記者透露，開發(fā)商通過招拍掛拍下部分地下空間產(chǎn)權(quán)，但大部分屬于經(jīng)營權(quán)，由于去年商業(yè)地產(chǎn)暢銷，政府看到其價值攀升，還要求開發(fā)商補償差價。

　　“歸根結(jié)底還是產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)界定不明確引起的。”該人士透露，其實目前不少廣州地下商鋪都存在這樣問題，項目開發(fā)商僅有經(jīng)營權(quán)，若涉及轉(zhuǎn)租、債務(wù)等糾紛，租戶的利益難得到保障。

　　廣州地產(chǎn)專家謝逸楓認(rèn)為，由于現(xiàn)行相關(guān)文件和當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)對其地下空間建設(shè)用地審批和權(quán)屬管理并未厘清，導(dǎo)致開發(fā)商在開發(fā)過程中出現(xiàn)諸多問題，尤其是純粹的地下商業(yè)廣場，難有正式的“名分”。

　　供應(yīng)量大培育期長

　　“今年廣州商鋪項目新入市量創(chuàng)下新高?！敝倭柯?lián)行廣州商鋪部副董事郭偉明表示，今年市場預(yù)計空置率將會上升，租金增長也將面臨一定的壓力，各個商圈將面臨品牌升級的挑戰(zhàn)。

　　仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，2010年廣州優(yōu)質(zhì)商鋪總體量比2009年增加了16萬平方米，達到140萬平方米左右。租金方面受通脹壓力刺激持續(xù)增長，平均達772元/平方米/月，上漲0.5%。今年，市場將有超百萬平方米的新增零售購物中心入市，其中7個項目的體量均超過10萬平方米。

　　“今年地面上商鋪入市供應(yīng)量創(chuàng)下新高，廣州地下商鋪不論是租金還是人流量都面臨嚴(yán)峻形勢。”謝逸楓表示。他同時指出，由于消費習(xí)慣和氣候特點，南方的地下商業(yè)項目始終比不上北方市場，銷售周期的季節(jié)性因素也導(dǎo)致南方地下商業(yè)乏善可陳。

　　“現(xiàn)在廣州地下商鋪只有地鐵沿線的比較旺，早幾年人流稀少，租戶日子很不好過。”一熟悉廣州商鋪市場的行業(yè)人士如是說。

　　據(jù)悉，目前廣州市場比較成熟、人流旺盛的地下商鋪主要位于老區(qū)流行前線、地王廣場，以及天河商圈地鐵交匯處。目前這兩個區(qū)域租金水平參差不齊，如流行前線周邊地下商鋪便宜的有300元/平方米/月，貴的可達2000多元/平方米/月。

　　同樣在廣州地鐵口，客村附近的麗影廣場地下商鋪人氣旺盛，但緊挨的地下商鋪卻人流量稀少。開發(fā)商只有通過改造升級來調(diào)整租戶結(jié)構(gòu)，聚集更多人氣。

　　“除了人氣難聚集外，最關(guān)鍵的是地下市場培育期太長，起碼要5~10年時間?！敝x逸楓表示，投資商鋪短線和長線都有，每年的投資回報率一般來說都有5%，但是地下商鋪回報率低于這個均值，且在沒有產(chǎn)權(quán)的情況下，風(fēng)險較高。

　　仲量行研究部經(jīng)理曾麗表示，當(dāng)前地下商鋪主要做地鐵沿線的消費力，個體商戶較多，發(fā)展較慢。短期來看，前期品牌定位取舍、地下供應(yīng)量大，以及招商等都將對地下商鋪形成較大的影響。