每經(jīng)記者  楊羚強(qiáng)  發(fā)自上海

        “原來的限購政策已經(jīng)到期，但是后續(xù)還會(huì)有新的（限購）政策，具體什么時(shí)候出，目前還不知道?！痹诤Ｄ祥_發(fā)旅游地產(chǎn)的亞洲創(chuàng)基實(shí)業(yè)有限公司執(zhí)行總裁溫立新昨日（1月3日）告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，盡管限購令對島外買家為主的海南房產(chǎn)市場影響巨大，但是海口市政府依然遵從中央指示，將本來已于去年底到期的限購令延續(xù)。

        和?？谝粯樱Ｖ?、溫州、廈門等城市樓盤的銷售人員說，原先規(guī)定去年底到期的限購令已經(jīng)自動(dòng)延期。雖然新的限購政策具體內(nèi)容還沒有頒布，但是沒有在當(dāng)?shù)乩U納四金滿一年的購房者，依然無法在上述3個(gè)城市買房。至于限購令什么時(shí)候結(jié)束，目前不得而知。

        “只要房價(jià)不降，限購就不會(huì)結(jié)束?！睆?fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成說。

年內(nèi)不大可能停止

        “今年房地產(chǎn)調(diào)控形勢不容樂觀?！币烧f，流動(dòng)性過剩、土地成本價(jià)格飛漲、海外熱錢大量流入是促成房價(jià)上漲的三大因素，讓今年的房地產(chǎn)調(diào)控變得更艱難。如果現(xiàn)在終止限購，很多人就會(huì)認(rèn)為調(diào)控結(jié)束，房價(jià)隨即就有暴漲的可能。要解決上述三大因素，還需要一個(gè)過程。所以至少在今年內(nèi)，限購令不太可能結(jié)束。

        “溫總理的講話很明確，要讓‘房價(jià)回到合理價(jià)位’?！币烧f，這意味著限購令終結(jié)，不會(huì)是在房價(jià)微跌后，而是發(fā)生在樓市低迷，房價(jià)下跌趨勢明顯，土地價(jià)格大幅下跌，甚至是危及到了地方GDP增長時(shí)才有可能取消。

        中國指數(shù)研究院副院長陳晟則以樓市的供需來看限購令的終結(jié)時(shí)間，他認(rèn)為只有供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求時(shí)，限購令才可能取消。而在今年，只有一部分城市會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求的情況，對于大多數(shù)城市來說，至少在今年內(nèi)，限購令是不會(huì)取消的。

        陳晟說，用一個(gè)指標(biāo)可以了解各城市目前的供求情況，就是存貨去化周期。這一指標(biāo)如果達(dá)到6個(gè)月，說明供求剛處于平衡。盡管有些城市的存貨去化周期已經(jīng)超過6個(gè)月，但遠(yuǎn)沒有達(dá)到供大于求的情況。

        根據(jù)類似的分析，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭執(zhí)筆的《2010~2011年度全國房地產(chǎn)政策研究報(bào)告》認(rèn)為，限購政策不僅將會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，而且當(dāng)房價(jià)繼續(xù)上漲時(shí)，這一政策會(huì)從上海、北京等16個(gè)城市向其他城市蔓延。

作用或大于房產(chǎn)稅

        盡管到目前為止，已經(jīng)出臺3個(gè)月的限購令，并沒有立即令房地產(chǎn)價(jià)格迅速下跌，但很多人看好它降低房價(jià)的能力。

        尹伯成說，他原先還是比較看好房產(chǎn)稅的，但現(xiàn)在看來，以房產(chǎn)稅降房價(jià)的概率非常低。立法障礙、征管障礙以及和地方利益的沖突，都令這項(xiàng)稅收在短期內(nèi)很難在市場產(chǎn)生非常大的作用。

        相比之下，限購令的作用反倒非常明顯，起碼抑制了一部分購買需求。此前有分析報(bào)告透露，上海等主要城市投資性購房占總體購房人數(shù)的三成左右，資產(chǎn)超過千萬元的高端購房群體更是以兩年買一套房的速度，快速增加物業(yè)，限購令無疑將大大打擊這一群體的購買需求，使房價(jià)得到抑制。

        上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說，限購令將對那些追求高價(jià)位高利潤的高端項(xiàng)目開發(fā)商產(chǎn)生巨大的“殺傷力”，使他們的存貨積累迅速增加，并降低他們的流動(dòng)性。開發(fā)商將不得不把價(jià)格降到合理價(jià)位，以減少存貨。

        和宋會(huì)雍的分析相同，瑞士銀行的研究報(bào)告也指出，追求比較高利潤的開發(fā)商，將在今年難有好業(yè)績。隨著需求的變化，公司要賣出存貨將越來越難，這逼迫公司犧牲價(jià)格以降低存貨。



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